'
Глотов С.Е.
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ *
Аннотация:
в данной научной статье изучены основные методы и формулы определения выкупной стоимости жилого помещения. Автором исследованы различные подходы к оценке недвижимости, выделены основные факторы, влияющие на уровень выкупной цены. Кроме того, автор предлагает разработать эффективный инструмент для определения выкупной стоимости жилого помещения, который бы учитывал все необходимые параметры и обеспечивал точность оценки стоимости имущества.
Ключевые слова:
выкупная стоимость, аварийное жилье, ветхое жилье, изъятие аварийного жилья, расселение аварийного фонда
Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным в послании Федеральному собранию 29.02.2024 [8] была дана задача о разработке новой программы расселения из аварийного жилья: «В общей сложности за последние 16 лет в новые квартиры переехали 1 миллион 730 тысяч человек. В предстоящие шесть лет важно не снижать такую динамику. Прошу Правительство подготовить и запустить новую программу расселения аварийного жилья», сказал В.В. Путин.
На данный момент еще не закончил действие национальный проект «Жилье и городская среда» [7], сроки реализации которого с 01.10.2018 по 31.12.2024, согласно паспорту программы для выполнения нужд Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Предусмотренный объем финансирования составляет 507,2 миллиарда рублей, количество квадратных метров расселенного непригодного для проживания жилищного фонда – 9,54 миллиона тысяч квадратных метров, количество граждан, расселенных из непригодного для проживания жилищного фонда составит ≈ 530, 9 тыс. человек. Реализация данного проекта позволяет выделить из федерального проекта для нужд расселения 432 миллиарда рублей, то есть значительную часть требующихся денежных средств, что в свою очередь значительно повышает шансы реализации проекта.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [11] в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного фонда попадают жилые МКД признанные до 01.01.2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом. В свою очередь износ конструкций четко нигде не регламентирован, точных критериев оценки износа конструкций не разработано. Согласно проведенному анализу Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Основным отличием разграничения ветхого жилья от аварийного является угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан [6]. В свою очередь, после признания дома аварийным право на расселении приобретают жильцы всех помещений МКД. Таким образом, получить другое жилье или компенсацию могут наниматели, собственники, а также члены их семей.
Анализ действующей судебной практики позволил выявить отсутствие единого подхода к определению выкупной цены за изымаемое жилое помещение, в связи с чем в каждом регионе выкупная стоимость и ее подсчет значительно отличаются.
Согласно п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса [2] размер возмещения за жилое помещение включает в себя:
В свою очередь в перечень общего имущества в МКД также включается земельный участок, на котором расположен МКД, поэтому стоимость общего имущества в многоквартирном доме может быть разделена на:
А. рыночную стоимость земельного участка (РСЗУ),
Б. рыночную стоимость иного общего имущества (РСИО) соответственно – РСО = РСЗУ + РСИО,
В. убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием, в т.ч. убытки с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиск другого жилого помещения, оформление права собственности на другое жилое помещение, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в т.ч. упущенную выгоду (У)
Данный перечень не является исчерпывающим.
Приблизительная формула будет выглядеть следующим образом:
РВ = РСЖ + РСО + У.
Вопросы, связанные с выкупом, следует определять по соглашению с собственником жилого помещения в случае возникновения спора о размере компенсации, то есть стоимость должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [10], однако данный федеральный закон не дает рекомендаций об определении рыночной стоимости жилого помещения, а только устанавливает требования к оценщику, в связи с чем были разработаны специальные методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (СПОД РОО 03-17-2023) [4].
Основным способом определения рыночной стоимости жилого помещения является сравнительный подход, который осуществляется путем подбора и анализа цен на аналогичные помещения.
При подборе аналогов необходимо учитывать год постройки МКД объекта аналога, обеспеченность МКД инженерными коммуникациями, наличие информации о проведении капитальных ремонтах МКД, сведения о земельном участке под МКД.
Кроме того, определение убытков собственника жилого помещения, связанных с его изъятием включает в себя помимо перечисленного в ст. 32 ЖК РФ компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на временное проживание, расходы на переезд (именно перевозка вещей и их хранение), риэлтерские услуги, стоимость земельных насаждений и надворных построек.
Согласно п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу имеют право на получении выплаты, размер которой не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения. Данная норма не позволяет гражданам злоупотреблять своими правами.
На основе изучения нормативного материала, анализа действующей судебной практики, были выявлены следующие проблемные вопросы.
Судами не всегда учитывается компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, что является довольно существенной проблемой, так как величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в некоторых случаях может являться наиболее крупной величиной в составе убытков. Верховным судом РФ в Обзоре судебной практики от 29.04.2014 [5] было указано, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также относится к числу убытков, то есть также должна включаться в убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием.
В ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [3] предусмотрено сохранение обязанности производить капитальный ремонт дома. Перечень работ по капитальному ремонту содержится в ч. 3 ст. 15 ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ».
На основании изложенного невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД в выкупную стоимость.
Одним из самых спорных вопросов в правоприменительной практике остается вопрос о включении в состав компенсации упущенной выгоды, которая состоит из издержек, возникших в связи с досрочным прекращением своих обязанностей перед третьими лицами, а именно выгоды, недополученной при расторжении договора аренды, а также иных договоров.
Анализ судебной практики показал, что расходы на коммерческий найм подлежат включению в состав убытков, однако на практике такие случаи редки.
В рамках дела № 2-1688/2019 Октябрьского районного суда города Екатеринбурга [9] ГКУ СО «Управление автомобильных дорог» обратилось в суд с иском к собственнику земельного участка для его изъятия. Ответчик не согласился с размером возмещения, подлежащего взысканию за изымаемые объекты недвижимости, и посчитал, что в состав убытков следует включить упущенную выгоду в виде суммы арендных платежей, получаемых на основании договора аренды, заключенного с третьим лицом. Ответчиком в обосновании своей позиции был представлен договор аренды, банковская выписка. В связи с возникшим спором судом была назначена судебная оценочная экспертиза, после проведения которой экспертом в судебном заседании было сообщено о том, что согласно банковской выписке, платежи от арендатора поступали ответчику на протяжении длительного времени, что свидетельствует о длящихся правоотношениях между арендодателем и арендатором по сдаче изымаемого жилого помещения.
В связи с вышеизложенными обстоятельствами, а также, принимая во внимание срок заключения договора, его условия и реальность исполнения, суд включил данные убытки в выкупную стоимость, за исключением раннее полученных сумм.
Собственник жилого помещения, которое сдается в аренду, несет бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды, в связи с чем предполагается предоставление им определенного комплекта документов в подтверждении своей позиции (декларации о доходах, действующего договора аренды, платежных поручений, актов приема-передачи жилого помещения).
Зачастую собственники сдают жилое помещение по договору краткосрочной аренды (до одного года), данный договор не регистрируется в органах Росреестра, что в свою очередь лишает их права на получение компенсации за упущенную выгоду.
Большинство подлежащих расселению МКД представляют собой малоэтажные дома, находящиеся в центральных районах городов. Как правило такие дома построены значительное количество времени назад, что в свою очередь говорит об отсутствии элементов коммунального благоустройства (отсутствии сетей канализации, горячего водоснабжения и т.д.), зачастую данные элементы находятся на улице в виде отдельно взятых стоящих сооружений, на одном участке с домом и являющихся частью МКД. В данном случае жильцы также имеют право на включение данных сооружений в выкупную стоимость.
Согласно ст. 289, 290 ГК РФ [1] собственнику квартиры в МКД также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Собственникам помещений в МКД также принадлежит на праве общей совместной собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование МКД, которое расположено как внутри, так и за пределами помещений.
Соответственно, все уличные постройки должны также включаться в компенсационную выплату.
Таким образом, в связи с отсутствием единой методики определения выкупной стоимости, а также с использованием судами узкого подхода при толковании п. 7 ст. 32 ЖК РФ, который исключает из итоговой суммы взыскания определенные убытки, понесенные собственником, необходимо внести соответствующие изменения в законодательство.
Во-первых, следует создать единую методику расчета выкупной стоимости, которая позволит в равной мере удовлетворить требования администрации при изъятии недвижимости, а также позволит собственникам изымаемых помещений в полной мере получить необходимую компенсацию, для приобретения иного жилого помещения, позволяющую продолжить проживание на привычных условиях. Создание данной единой методики и применение ее в досудебном порядке также позволит избежать лишних судебных тяжб.
Во-вторых, предлагается дополнить п. 7 ст. 32 ЖК РФ, положением, предусматривающим включение в состав убытков расходов за непроизведенный капитальный ремонт, в целях придания данному пункту императивного характера, что позволит собственникам получить справедливую компенсационную выплату.
На наш взгляд, данные изменения в полной мере соответствуют требованиям современного общества, а также сложившейся судебной практики
Номер журнала Вестник науки №5 (74) том 3
Ссылка для цитирования:
Глотов С.Е. ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ // Вестник науки №5 (74) том 3. С. 351 - 359. 2024 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/14563 (дата обращения: 06.11.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2024. 16+
*