Гапин Д.А.
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РФ *
Аннотация:
автором проводится анализ действующего земельного и гражданского законодательства и практики его применения и делается вывод о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования купли-продажи земельных участков. Автор полагает, что необходим комплексный подход, включающий внесение изменений в ГК РФ и ЗК РФ, уточнение критериев ограничения оборотоспособности земель, усиление гарантий прав добросовестных приобретателей, развитие системы кадастрового учёта и регистрации прав на землю.
Ключевые слова:
договор купли-продажи, земельный участок, коллизии, ограничение оборотоспособности, добросовестный приобретатель
Договор купли-продажи земельных участков имеет существенное значение для имущественного оборота и реализации земельной политики государства. Он выступает одним из основных способов передачи прав на землю и активно используется как в предпринимательских, так и в потребительских целях. Однако практика применения данного договора свидетельствует о наличии ряда проблем правового регулирования, препятствующих эффективному и бесконфликтному обороту земли [1].Центральной проблемой является коллизионность норм гражданского и земельного законодательства, регламентирующих куплю-продажу земельных участков. С одной стороны, ГК РФ как акт частного права допускает свободное отчуждение имущества, не ограниченного в обороте. С другой стороны, ЗК РФ как специальный акт публично-правовой направленности исходит из необходимости обеспечить рациональное использование и охрану земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В связи с этим ЗК РФ допускает куплю-продажу земельных участков лишь в прямо предусмотренных случаях [2].Так, ст. 37 ЗК РФ устанавливает закрытый перечень оснований продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К ним относятся: продажа гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и иных целей, продажа юридическим лицам для сельскохозяйственного производства, жилищного строительства, комплексного освоения территории, продажа земель, на которых расположены здания, строения, сооружения и др. При этом ст. 37 ЗК РФ запрещает отчуждение земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд [2]. В то же время ГК РФ предусматривает свободу договора (ст. 421), согласно которой стороны могут заключать любые договоры, не противоречащие закону. Применительно к купле-продаже это означает возможность продажи любых земельных участков, кроме изъятых из оборота (п. 2 ст. 129 ГК РФ) [3].Налицо противоречие между общегражданским принципом свободы договора и специальными нормами земельного законодательства, ограничивающими продажу земель.Другой аспект коллизий между ГК РФ и ЗК РФ связан с правилами о преимущественной покупке земли. Согласно п.п. 5, 6 ст. 35 ЗК РФ, при продаже здания или сооружения покупателю Договор купли-продажи земельных участков имеет существенное значение для имущественного оборота и реализации земельной политики государства. Он выступает одним из основных способов передачи прав на землю и активно используется как в предпринимательских, так и в потребительских целях. Однако практика применения данного договора свидетельствует о наличии ряда проблем правового регулирования, препятствующих эффективному и бесконфликтному обороту земли [1].Центральной проблемой является коллизионность норм гражданского и земельного законодательства, регламентирующих куплю-продажу земельных участков. С одной стороны, ГК РФ как акт частного права допускает свободное отчуждение имущества, не ограниченного в обороте. С другой стороны, ЗК РФ как специальный акт публично-правовой направленности исходит из необходимости обеспечить рациональное использование и охрану земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В связи с этим ЗК РФ допускает куплю-продажу земельных участков лишь в прямо предусмотренных случаях [2].Так, ст. 37 ЗК РФ устанавливает закрытый перечень оснований продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К ним относятся: продажа гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и иных целей, продажа юридическим лицам для сельскохозяйственного производства, жилищного строительства, комплексного освоения территории, продажа земель, на которых расположены здания, строения, сооружения и др. При этом ст. 37 ЗК РФ запрещает отчуждение земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд [2].Налицо противоречие между общегражданским принципом свободы договора и специальными нормами земельного законодательства, ограничивающими продажу земель.Указанные коллизии создают правовую неопределенность в вопросе о том, какие земельные участки могут свободно отчуждаться, а какие нет. Это порождает риски признания сделок недействительными и споры о правах на землю [4].Для устранения противоречий между ГК РФ и ЗК РФ необходимо обеспечить приоритет специальных норм земельного законодательства об ограничении оборотоспособности земель. Статью 129 ГК РФ следует дополнить положением о том, что земельные участки могут быть ограничены в обороте на основании ЗК РФ и иных федеральных законов. Аналогичную оговорку нужно внести в ст. 552 ГК РФ о преимущественном праве покупки земли.Следующий блок проблем касается неопределенности критериев ограничения оборотоспособности земельных участков. Действующая редакция ст. 27 ЗК РФ не позволяет четко разграничить земли, изъятые из оборота, ограниченные в обороте и находящиеся в свободном обороте. В отношении некоторых категорий земель имеются лишь бланкетные нормы, отсылающие к другим федеральным законам. В частности, п. 5 ст. 27 ЗК РФ относит к ограниченным в обороте землям участки, занятые объектами, включенными в Единый государственный реестр объектов культурного наследия. Однако порядок выделения земельных участков под такими объектами в законодательстве прямо не урегулирован [2].Как показывает практика, органы власти нередко злоупотребляют своими полномочиями по ограничению оборота земель, исходя из фискальных интересов. Распространены случаи, когда в целях пополнения бюджета земельные участки произвольно объявляются зарезервированными для государственных или муниципальных нужд, причем реальная необходимость таких мероприятий должным образом не обосновывается. Это приводит к затруднению в обороте земли, ущемлению прав собственников, снижению деловой активности [5].В этой связи представляется необходимым установить в ЗК РФ четкие критерии ограничения оборота земель, не допускающие произвольное их толкование. В частности, нужно конкретизировать признаки земель, зарезервированных для публичных нужд, уточнить порядок выделения участков под объектами культурного наследия, предусмотреть судебный контроль за соблюдением процедуры резервирования земель.Еще один проблемный аспект связан с недостаточной защищенностью добросовестных приобретателей земельных участков. Часть 3 ГК РФ исходит из того, что лицо, которое приобрело имущество на возмездной основе у лица, не имевшего права его отчуждать, признается собственником, если докажет свою добросовестность (ст. 223, 302 ГК РФ). Однако применительно к земельным участкам этот подход не всегда реализуется на практике [1].Так, при продаже земельных участков, незаконно выбывших из государственной или муниципальной собственности, добросовестные покупатели нередко лишаются своих прав без компенсации. Суды часто исходят из приоритета публичных интересов и истребуют такие участки в казну, не учитывая добросовестность приобретателей.Подобная практика существенно ослабляет гарантии прав добросовестных приобретателей земли и повышает их риски. Назрела необходимость совершенствования законодательства в данной сфере. Представляется целесообразным дополнить ЗК РФ положением о том, что добросовестный возмездный приобретатель земельного участка не может быть лишен прав, если отчуждение произведено ненадлежащим лицом. При изъятии земли у такого лица ему должна быть выплачена компенсация в размере рыночной стоимости участка. Данное правило следует распространить на любые категории земель, кроме изъятых из оборота.Для снижения рисков добросовестных приобретателей важно также усилить контроль за оборотом земель на стадии регистрации прав и сделок. Целесообразно повысить требования к документам, являющимся основанием для регистрации перехода прав на землю. Например, нужно обязать регистраторов проверять законность выделения земельных участков под объектами недвижимости, историю предыдущих сделок с ними, наличие обременений.Кроме того, следует расширить объем сведений о земельных участках, предоставляемых из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Любое заинтересованное лицо должно иметь возможность получить из ЕГРН данные о категории земель, разрешенном использовании, зонах с особыми условиями, правах третьих лиц и других существенных характеристиках участка. Открытость этой информации позволит покупателям заранее оценивать юридические риски сделки.Наконец, необходимым условием эффективного оборота земель является развитие системы кадастрового учёта и межевания земельных участков. Пока в России не завершена работа по установлению точных границ участков на местности. Нередко возникают ситуации, когда фактические границы не соответствуют данным ЕГРН, участки накладываются друг на друга, доступ к ним блокируется смежными землепользователями и т.д. Все это создает почву для земельных споров.Для преодоления указанных проблем следует активизировать работу по инвентаризации и межеванию земель, в первую очередь в густонаселенных районах и территориях интенсивной застройки. Следует повысить требования к точности и полноте кадастровых сведений. Целесообразно также усилить ответственность кадастровых инженеров за недостоверность подготовленных ими документов.Таким образом, проблемы купли-продажи земельных участков в России носят комплексный и многоаспектный характер. Они выходят за рамки частноправового регулирования и затрагивают публичные интересы общества и государства в сфере охраны и рационального использования земель. Коллизии между ГК РФ и ЗК РФ, пробелы в регламентации оборотоспособности земель, слабые гарантии прав добросовестных приобретателей, недостатки кадастрового учета, что создает правовые риски и препятствует эффективному земельному обороту.Решение указанных проблем требует комплексного подхода на уровне совершенствования федерального законодательства и правоприменительной практики. Необходимо устранить противоречия между ГК РФ и ЗК РФ путем установления приоритета специальных земельных норм об ограничении оборотоспособности земель. Нужно конкретизировать в ЗК РФ критерии и процедуры изъятия земель из оборота и ограничения их оборота. Следует усилить защиту добросовестных приобретателей земельных участков путем закрепления в законе их права на компенсацию при истребовании земли в публичную собственность. Требуется повысить эффективность регистрации прав на землю и кадастрового учета земельных участков.Реализация предложенных мер позволит обеспечить оптимальный баланс частных и публичных интересов в сфере купли-продажи земли, будет способствовать развитию земельного рынка, привлечению инвестиций, повышению деловой активности в экономике. В конечном счете это положительно скажется на темпах роста ВВП, уровне занятости и доходах населения, а значит, отвечает стратегическим целям социально-экономического развития России.
Номер журнала Вестник науки №6 (75) том 3
Ссылка для цитирования:
Гапин Д.А. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РФ // Вестник науки №6 (75) том 3. С. 486 - 493. 2024 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/15939 (дата обращения: 16.05.2025 г.)
Вестник науки © 2024. 16+