Довгилевич Д.Р.
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАЧЕСТВА ПРОДАВАЕМОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОГОВОРАХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ *
Аннотация:
защита прав покупатели при некачественном товаре регулируется потребительским законодательством, которое не распространяется на правоотношения куплипродажи заключенного между физическими лицами. Действующее гражданское и жилищное законодательство не уделяет должного внимание вопросам качества продаваемого жилого помещения и защиты прав сторон договора при предъявлении претензий по качеству. В статье предпринята попытка рассмотрения понятия качества жилого помещения, его значения в договоре купли-продажи, определение критериев качества жилого помещения в гражданском и жилищном законодательстве
Ключевые слова:
гражданское законодательство, жилищное законодательство, жилое помещение, договор купли-продажи, стороны договора купли-продажи
Основной материал Развитие экономической мысли, философии управления качеством обусловили появление множества толкований понятия «качество» как экономической категории с акцентом на определенный признак: например, соответствие назначению, уровень соответствия данного продукта требованиям, предъявляемым к нему в соответствии с его назначением; соответствие потребностям потребителей и др. В условиях рыночной экономики понятие качества товара рассматривается с позиций его соответствия требованиям потребителя. Для определения категории качества жилого помещения, рассмотрим, как оно определяется в действующем законодательстве и насколько критерии категории «качество» применимо к жилым помещениям в договоре купли-продажи. ГК РФ, определяя в статье 130, что жилое помещение является видом недвижимого имущества, не дает определение жилому помещению. Во второй части, определяя особенности договора купли-продажи недвижимого имущества, законодатель ограничивается констатацией прав покупателя при продаже жилого помещения ненадлежащего качества требовать соразмерного уменьшения покупной цены; устранения недостатков в разумный срок; возмещения собственных расходов на устранение недостатков товара. Если требования по качеству нарушены существенно, то к правам покупателя относится отказ от договора с возвратом полной уплаченной суммы. Если рассматривать категорию «качество» с точки зрения критериев, которые характеризуют конкретный предмет, то ЖК РФ, более расширено подходит к данному вопросу. Так, в статье 15 п.2 определяется, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, а именно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Данные требования регулируются ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и многочисленных СанПинах, призванных обеспечить безопасность жилого помещения проживающим в нем гражданам. Не защищает в сфере обеспечения качества жилого помещения и система государственной регистрации прав, не смотря на то, что государственная регистрация прав входят в понятие механизма реализации прав на недвижимое имущество и имеет публичный характер. Государственная регистрация свидетельствует о роли государства как гаранта права собственности для владельцев, пребывание в составе государственного механизма средств контроля за состоянием основы составляющей гражданского оборота. Безусловно, безопасность жилого помещения является важным показателем его качества, а вносимые сведения в Единый государственный реестр (номер квартиры, площадь, назначение помещений и т.д.) являются критериями, позволяющими отличить конкретное жилое помещение от другого. Однако, данные критерии не в полной мере характеризуют качество жилого помещения. Если рассматривать категорию качество с экономической, рыночной точки зрения, т.е. определенных критериев влияющих на цену жилого помещения и его ликвидность на рынке недвижимости, то необходимо выделить его местоположение, прилегающую инфраструктуру, количество комнат, качество ремонта, состояние жилого помещения, наличие или отсутствие перебоев в водоснабжении, освещении, уровень качества жилищно-коммунального обслуживания, наличие дефектов, влияющих на уровень тепла, шума, и т.д. Многие из вышеназванных критериев не подлежат учету при переходе права собственности на жилое помещение. Кроме этого, нельзя не отметить и факторы, влияющие на итоговую продажную цену жилой недвижимости, в том числе качество (наличие, отсутствие) ремонта в квартире, качество сантехники, оставляемую предыдущими хозяевами мебель (кухонный гарнитур, кухонную технику) и т.д. Таким образом, качество жилого помещения должно рассматриваться не только с точки зрения определения индивидуализирующих характеристик объекта, соответствия нормам безопасности, но и с точки зрения характеристик, влияющих на продажную цену жилого помещения. Такое разделение критериев на группы имеет большое практическое значение, так как при передачи жилого помещения, что происходит в подавляющем большинстве случае после заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, критерии первых двух групп остаются не низменными, так как предыдущий собственник не может на них повлиять. А вот критерии последней группы (ремонт, мебель, сантехническое, электрическое, газовое оборудование) могут быть изменены собственником до освобождения жилого помещения. Также нельзя не отметить, что отсутствие законодательных требований обследования жилого помещения при продаже со стороны органов кадастрового учета, приводит к невозможности покупателем определить наличие перепланировки в помещении, в том числе и неузаконенной. Рассматривая качество жилого помещения, также следует отдельно выделить и скрытые дефекты, о которых не был предупрежден покупатель. Они могут касаться таких его характеристик, которые проявляются в разные погодные сезоны – перебои с водоснабжением, холод, протекание из-за трещин в панелях, перекрытиях и т.д. Дефекты могут быть скрытыми и явными, о которых предупрежден будущий собственник и о которых он не знал, о которых знал хозяин квартиры и которые проявились после продажи объекта.
Номер журнала Вестник науки №9 (18) том 2
Ссылка для цитирования:
Довгилевич Д.Р. ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАЧЕСТВА ПРОДАВАЕМОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОГОВОРАХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ // Вестник науки №9 (18) том 2. С. 33 - 38. 2019 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/2056 (дата обращения: 24.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2019. 16+