Кургузов А.В.
ПРОГРАММЫ ИПОТЕКИ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКОЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ *
Аннотация:
в работе рассматриваются основные подходы к понятию ипотеки и ипотечного кредитования. Характеризуются отдельные программы ипотеки с государственной поддержкой, действующие в Российской Федерации. Выделены их характерные черты, преимущества и недостатки.
Ключевые слова:
ипотека, кредитование, госпрограммы, семейная ипотека, сельская ипотека, субсидии
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В научной литературе существуют различные определения понятия «ипотека». Например, О. Берегуля под ипотекой понимает способ обеспечения обязательств, по которым недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в использовании залогодателя или третьего лица[1, с. 46]. М.М. Хохлова даёт более узкое определение ипотеки – как форму залога, которая предполагает закладывание недвижимости, которая остается во владении и использовании должника [2, с. 212]. Ипотечное кредитование определяют как финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, как экономические отношения и как особый банковский продукт [3, с. 325]. Таким образом, ипотека – это залог объекта недвижимого имущества, а ипотечное кредитование – кредит, который выдан под такой залог недвижимого имущества.Институт ипотеки имеет богатую историю. В России ипотека появилась в царствование императрицы Елизаветы Петровны. В современном виде ипотека стала развиваться в 90-ые гг. XX века [4, 240]. В настоящее время в России ипотека остается важным звеном финансового рынка. Она является средством разрешения противоречий между уровнем доходов и потребностью в дополнительном финансировании, средством повышения скорости обращения капитала, средством стимулирования строительной отрасли. Вместе с тем ипотека и сталкивается с рядом проблем, среди которых: низкая платежеспособность населения, рост инфляции, поднятие ключевой ставки Банка России, высокая стоимость ипотеки. И сгладить эти противоречия призваны различные меры поддержки, в первую очередь, государственные программы.Далее рассмотрим особенности и характерные черты трех ипотечных программ с господдержкой: семейной, сельской и дальневосточной.Программа семейной ипотеки была запущена в 2018 году, и на данный момент, продлена до 2030 года. С 2023 года программа является лидером по объемам выдачи, на нее приходится около половины всех льготных кредитов с господдержкой. На данный момент оформить семейную ипотеку могут семьи, где есть один ребенок до шести лет включительно, ребенок-инвалид, два и более несовершеннолетних детей. По программе семейной ипотеки возможно приобрести жилье на первичном рынке недвижимости, либо возможно строительство индивидуального жилого дома с помощью подрядчика, определяемого банком. Предусмотрены особые средства защиты заёмщиков – среди которых использование эскроу-счетов. Покупка жилья на вторичном рынке возможна, но существенно ограничена [5]. Максимальная ставка по семейной ипотеке составляет 6 %, что существенно отличается от ипотечной ставки на общих условиях почти в 4 раза.Программа сельской ипотеки действует с 2020 года. Согласно данным Росстата в период с 1990 г. по 2020 г. численность сельского населения снизилась на 2 млн. чел., что несет существенные риски, и в первую очередь, создает угрозу агропромышленному комплексу. Таким образом, данная программа имеет особую актуальность. Данная программа регулируется постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 г. № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациями акционерному обществу «ДОМ. РФ»… Данные правила устанавливают цели, условия и порядок предоставления субсидий. В п. 19 данного постановления содержатся критерии, которым должно соответствовать жилое помещение, на которое предоставляется льготный ипотечный кредит: должны быть пригодными для постоянного проживания, обеспеченными инженерными системами, соответствовать учетным нормам жилого помещения, должно находиться в сельских поселениях, рабочих поселках, поселках городского типа и небольших городах с населением до 30 тыс. человек. Действие программы не распространяется на Москву, Санкт-Петербург и Московскую область. Максимальная ставка по сельской ипотеке составляет 3 % в год. Максимальная сумма кредита ограничена 6 млн. руб. Важным условием является необходимость постоянной регистрации по месту жительства в жилом помещении, приобретенном или построенном на кредитные средства, в течение 180 дней. Результаты реализации данной программы довольно противоречивы. С одной стороны наблюдается довольно высокий спрос. Например, по данным, размещенным на сайте Минфина РФ, в 2020 году было выдано 45 тысяч таких кредитов на сумму более 87, 3 млрд. рублей [6]. В то же время уровень удовлетворения заявок остается довольно невысоким. Так, в 2020 году было отклонено более 40 % заявок. Среди основных причин: негативная кредитная история заемщиков, проблемы с приобретаемым имуществом и т.д. Важной проблемой являются высокие риски для банков, которые не воспринимают сельские жилые строения надежными объектами залога, в связи с их низкой ликвидностью. Кроме того, сельские жители из-за разницы в доходах часто обладают низкой платежеспособностью [7, с. 92]. В 2019 году была введена программа дальневосточной ипотеки, с 2023 года расширенная и на арктические территории. На данный момент действует до 2030 года. Основные условия программы определены в постановлении Правительства РФ от 7.12.2019 г. № 1609 и включают следующие положения: расположение приобретаемого жилья на территории субъектов Дальневосточного федерального округа, Арктической зоны, срок кредитования ограничивается 20 годами, первоначальный взнос не менее 20 % стоимости жилья. Круг граждан, которые могут оформить льготный кредит довольно широк: молодые семьи (возраст супругов до 35 лет), одинокие родители младше 36 лет с несовершеннолетними детьми, лица, переехавшие в рамках региональных программ, участники программы «Дальневосточный гектар», педагогические и медицинские работники, имеющие стаж работы на данных территориях не менее 5 лет, работники предприятий оборонно-промышленного комплекса, вынужденные переселенцы. Денежные средства можно потратить на: покупку квартиры в новостройке, приобретение индивидуального жилого дома у застройщика, строительство индивидуального жилого дома, покупку земельного участка и строительство индивидуального жилого дома. Покупка вторичного жилья возможна на сельских территориях, моногородах, а также на всех территориях Магаданской области и Чукотского автономного округа. В рамках программы ставка по ипотеке не превышает 2 %. Популярность данной программы растёт. Например, по данным Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики жители Дальнего Востока и Арктики оформили 7 328 кредитов, что на 24 % превышает аналогичный период прошлого года [8].Таким образом, на примере данных трех ипотечных программ можно выделить их основные особенности. Во-первых, направления программ определяются государством, исходя из приоритетных задач государственной политики: улучшение демографической ситуации, развитие сельских территорий, дальневосточных и арктических регионов. Во-вторых, сущностью всех данных программ является выдача банком займов по сниженной ставке. При этом разницу между рыночной и льготной ставкой выплачивает государство. В-третьих, по условиям программ приобрести жилье можно только в новостройке (за небольшими исключениями). В-четвертых, установлены различные ограничения на сумму кредита.Ипотеки с господдержкой имеют существенное положительное значение, так как позволяет приобрести жилье на более выгодных условиях, повышают его доступность, стимулируют строительную отрасль. Кроме того, важным показателем успешности данных программ является рост их востребованности среди населения. Вместе с тем данные программы имеют и недостатки. Например, более полной реализации данных программ являются высокие требования к заемщикам со стороны банков, особенно, в сфере сельской ипотеки. Кроме того, эти программы несут существенные риски. Например, рост цен на недвижимость. Приобретение жилья в новостройках несет риск возникновения дополнительных затрат, ведет к росту закредитованности населения, происходит увеличение стоимости банковских продуктов, что не способствует сохранению ценовой стабильности. Кроме того, данные программы несут дополнительную нагрузку для бюджета. Для преодоления данных проблем государство, наряду с расширением ипотечных программ, также и упраздняет некоторые из них. Например, в 2024 году прекратила своё существование льготная ипотека, введенная в период пандемии коронавируса. И на наш взгляд, данная мера является оправданной, так как программа исчерпала себя, что выразилось в росте цен на жилье, дисбалансу рынка жилья, стимулировала инфляцию и оказывала большую нагрузку на бюджет.Таким образом, программы льготной ипотеки в Российской Федерации имеют огромное социально-экономическое значение, так как позволяют преодолеть существенные противоречия между сложной экономической ситуации, доходами и потребностью граждан в жилье, а также способствуют достижению приоритетных целей и задач государственной политики. В то же время программы льготной ипотеки несут и определенные риски для экономики, следовательно, политика государства в данной сфере должна быть сбалансированной.
Номер журнала Вестник науки №1 (82) том 2
Ссылка для цитирования:
Кургузов А.В. ПРОГРАММЫ ИПОТЕКИ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКОЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ // Вестник науки №1 (82) том 2. С. 352 - 358. 2025 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/20643 (дата обращения: 24.06.2025 г.)
Вестник науки © 2025. 16+