Паршинов А.О.
О ВОПРОСЕ РАСШИРЕНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ НОТАРИУСА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ *
Аннотация:
в данной статье рассматривается сложившаяся в сфере заключения сделок с недвижимым имуществом устоявшаяся правовая ситуация по нотариальному заверению только исключительного перечня сделок с недвижимым имуществом, тогда как существует необходимость обязательного заверения всех сделок нотариусом.
Ключевые слова:
нотариат, недвижимость, регистрация права, сделка, сопровождение
В современных условиях развития гражданского оборота особую актуальность приобретает вопрос совершенствования правового регулирования сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является одним из важнейших механизмов защиты прав участников гражданского оборота, что подтверждается положениями Основ законодательства РФ о нотариате и Гражданского кодекса РФ.В реалиях современности необходимо повышение эффективности нотариального обеспечения сделок с недвижимостью в условиях растущего объема гражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества. В последние годы наблюдается тенденция к усложнению правоотношений в сфере недвижимости, что требует расширения полномочий нотариусов и совершенствования их правового статуса.В настоящее время имеется в наличии ряд научных работ, посвященных различным аспектам нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Однако вопросы расширения полномочий нотариусов и их практической реализации требуют дополнительного исследования с учетом современных тенденций развития гражданского оборота.Данная тема актуальна поскольку в комплексном анализе существующих полномочий нотариусов при заключении сделок с недвижимостью и разработке предложений по их расширению.Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:Проанализировать правовую природу нотариального удостоверения сделок с недвижимостьюИсследовать актуальные полномочия нотариусов в сфере недвижимостиВыявить существующие проблемы в правовом регулировании нотариальной деятельностиОпределить перспективы расширения полномочий нотариусовРазработать рекомендации по совершенствованию законодательстваПрименив все современные методы научные методы исследования в юридической доктрине можно выявить правовой статусе нотариуса и его роли в обеспечении безопасности сделок с недвижимостью.Данное исследование, безусловно, практически значимо исследования состоит в возможности использования полученных результатов при совершенствовании законодательства о нотариате и в практической Изучая обширные нормативные источники по данной теме, можно заметить корреляцию с необязательностью регистрации некоторых, на усмотрение законодателя «более безопасных» видов сделок с недвижимостью.Научная новизна исследования определяется комплексным подходом к анализу полномочий нотариусов при заключении сделок с недвижимостью и разработкой конкретных предложений по их расширению с учетом современных потребностей гражданского оборота. Однако законодатель привёл перечень ситуаций, при которых при отчуждении или ипотеке долей в праве общей собственности необязательна нотариальная форма заключения данного договора: Регистрируя сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.Сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.Сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным Законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".Операций, связанных с передачей и получением частей в праве совместного владения недвижимым имуществом при оформлении соглашения о переходе права собственности на жилое помещение, осуществляемых в рамках правового поля, установленного Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (4, Ст. 7).В законодательстве приведен перечень соглашений, при которых необязательно нотариально удостоверять сделку по отчуждению недвижимости. В Российской Федерации имеются определённые виды сделок по купли-продаже недвижимости, которые не требуют обязательного нотариального заверения. Согласно действующему законодательству, к таким сделкам можно отнести следующие:Сделки по отчуждению или залогу долей в праве общей долевой собственности всеми участниками по одному договору (часть 19 статьи 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»).Сделки, касающиеся имущества, входящего в состав паевого инвестиционного фонда, или приобретаемого для включения в такой фонд (Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из категории сельскохозяйственных земель (Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).Сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении договоров, предусматривающих переход права собственности на жилые помещения (часть 19 статьи 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»).Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, связанные с изъятием недвижимости для нужд государства или муниципальных образований (статья 163 Гражданского кодекса РФ).Хотя указанные сделки не требуют нотариального заверения, важно помнить, что в ряде случаев может понадобиться регистрация перехода права собственности в соответствующих органах Росреестра.Таким образом, заключение вышеуказанных сделок без участия нотариуса упрощает процесс их оформления и снижает связанные с этим затраты.Такие договоры не требуют обязательного нотариального заверения. Чаще всего родители осуществляют передачу имущественных долей своим детям через договор дарения, при этом размер передаваемых долей устанавливается ими самостоятельно. Важно помнить, что дарственная представляет собой сделку без какого-либо встречного возмещения. Учитывая специфику операций с недвижимостью, применение договора дарения к данным обязательственным правоотношениям представляется весьма сомнительным. В случае же нотариального удостоверения такого соглашения специалист определяет объем помещения, приобретенного на средства материнского капитала, и производит расчет размера долей детей в рамках общей долевой собственности, что позволяет избежать нарушения их прав и возможного оспаривания сделки в будущем.Одной из межотраслевых проблем при заключении сделок по отчуждению недвижимости являются факты деяний, предусмотренных Уголовным Кодексом. Обращаясь к открытым статистическим данным ежегодно публикуемым Генеральной прокуратурой РФ, можно проследит неуклонный рост количества преступлений, связанных с отчуждением недвижимого имущества, обусловленный развитием информационно-телекоммуникационных технологий. Речь идет непосредственно о мошенничестве (ст. 159 УК РФ) и присвоении (ст. 160 УК РФ). Недобросовестные лица, имеющие преступный умысел при заключении сделок с недвижимостью, могут совершить как хищение денежных средств, обеспечивающих исполнения обязательства, так и присвоения права собственности на имущество преступным путем (4, с. 25). Все данные преступления могут быть предотвращены на стадии удостоверения сделки у нотариуса, который является высококвалифицированным юристом с высшим образованием и который исходя из своих должностных обязанностей должен качественно исполнять проверку всех удостоверяемых им договоров.Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод о том, что расширение прав нотариусов в сфере удостоверения сделок с недвижимостью приведёт к позитивным изменениям не только в сфере заключения сделок с недвижимостью, но и позитивно повлияет на состояние преступности в России.В ходе исследования мы пришли к выводу, что нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью окажет положительное влияние на институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это обусловлено тем, что нотариус несет ответственность за удостоверенные им сделки при возникновении споров на всех стадиях сопровождения данного вида сделок. Меры по масштабному реформированию отечественного законодательства приведут к положительной динамике снижения случаев хищения или присвоения (3, с. 72). Так же нотариус в отличии от довольно часто встречающихся при заключении сделок с недвижимостью юристов и риелторов, которые имеют обязанности только в рамках агентского договора или иного договора гражданского-правового характера, отвечает не только перед сторонами по договору, но и рискует лишиться своего статуса, в случае если нотариальная палата субъекта поднимет вопрос о некомпетентности.Нотариусы обязаны и заинтересованы в соблюдении законности при удостоверении сделок с недвижимым имуществом и тщательнее проводят проверку документов даже в самых простых случаях (например, при заключении сделки с наличным расчётом и без обременений на предмете договора купли-продажи).Мы считаем, что обязательное нотариальное удостоверение всех сделок повлечет за собой исключительно положительное влияние на состояние рынка недвижимого имущество, а также предотвратит криминогенное участие недобросовестных лиц в данной сфере сделок.Данное исследование приводит убедительные доводы в сторону редактирования современного законодательства с учетом многолетнего опыта существования отечественной действительности и рынка недвижимого имущества. Риелторы и специалисты по недвижимости не всегда обладают компетентными знаниями по предмету сделки, поскольку отсутствует государственная обязательная аккредитация на риелторскую деятельность, равно как и лицензирование оной. Риелтор, даже самый опытный и качественно преподносящий свою услугу не всегда является специалистом с высшим юридическим образованием и не может предоставить гарантию по рискам. Которые возможно понести при недобросовестности сделки или преступном умысле контрагента.
Номер журнала Вестник науки №5 (86) том 2
Ссылка для цитирования:
Паршинов А.О. О ВОПРОСЕ РАСШИРЕНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ НОТАРИУСА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ // Вестник науки №5 (86) том 2. С. 292 - 299. 2025 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/22860 (дата обращения: 20.07.2025 г.)
Вестник науки © 2025. 16+