Родиончев И.Е.
ИЗУЧЕНИЕ СТРУКТУРЫ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ: РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ И ЗНАЧИМОСТЬ ВЫБОРА МОДЕЛИ *
Аннотация:
в работе проведено исследование структуры форм управления многоквартирными домами в субъектах Сибирского федерального округа. Рассмотрены наиболее распространённые модели управления: управляющие организации, товарищества собственников жилья и непосредственное управление. Проанализированы региональные различия, выявлены факторы, влияющие на выбор формы управления. Определены преимущества и риски каждой модели, сформулированы предложения по повышению эффективности жилищного самоуправления.
Ключевые слова:
многоквартирный дом, формы управления, управляющая организация, ТСЖ, непосредственное управление, ЖКХ, региональный анализ
ВведениеФорма управления многоквартирными домами (МКД) — один из ключевых факторов, определяющих эффективность функционирования жилищно-коммунального хозяйства в России. От выбранной модели зависят качество содержания общего имущества, организация коммунального обслуживания, прозрачность финансовых потоков и уровень вовлечённости собственников в принятие решений. В условиях децентрализации управления жилищным фондом и многообразия территориальных условий, изучение структуры форм управления МКД приобретает особое значение.На сегодняшний день в Российской Федерации предусмотрены три основные формы управления многоквартирными домами: через управляющую организацию (УО), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление. Каждая из них имеет свои особенности, преимущества и недостатки, а их распространённость варьируется в зависимости от региона. В рамках данной статьи рассматривается распределение указанных форм по субъектам Сибирского федерального округа, анализируются причины региональных различий и формулируются возможные направления оптимизации.Основные формы управления многоквартирными домами.В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 161), собственники помещений в МКД обязаны выбрать одну из трёх форм управления:Управляющая организация (УО) — коммерческая структура, с которой собственники заключают договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальному обслуживанию.Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая форма объединения жильцов, действующая на принципах самоуправления и коллективного принятия решений.Непосредственное управление — форма, при которой собственники самостоятельно организуют содержание общего имущества и заключают договоры с поставщиками услуг напрямую.Каждая из форм имеет свои сильные и слабые стороны. Управляющие организации обеспечивают профессионализацию обслуживания, но нередко критикуются за непрозрачность и недобросовестность. ТСЖ, напротив, способствуют более активному участию граждан, но требуют высокой вовлеченности и управленческой компетенции. Непосредственное управление целесообразно лишь в домах с небольшим числом квартир.Региональные различия: примеры из Сибирского федерального округа.Сибирский федеральный округ (СФО) охватывает обширную территорию с различными климатическими, демографическими и социально-экономическими характеристиками. Это отражается и на структурах управления жилищным фондом. По данным Росстата и региональных министерств ЖКХ, распределение форм управления по субъектам округа имеет следующие особенности:Новосибирская область: преобладание управления через управляющие организации (около 85%), доля ТСЖ — менее 10%, непосредственное управление — 5%. Высокая степень урбанизации и значительное количество крупных МКД делают этот выбор рациональным.Иркутская область: около 75% домов управляются через УО, но наблюдается относительно высокая доля ТСЖ (порядка 20%). Это связано с исторически более активной позицией собственников и поддержкой со стороны местных властей.Кемеровская область: также доминируют управляющие организации (более 90%), но в малых городах и сельской местности встречается непосредственное управление.Алтайский край: 70% — УО, 15% — ТСЖ, 15% — непосредственное управление. Регион характеризуется большим числом малоквартирных домов, что способствует распространению альтернативных форм.Красноярский край: более 80% — управляющие организации, 10% — ТСЖ, около 10% — непосредственное управление. В крупных городах, таких как Красноярск, практически повсеместно используется модель УО, в то время как в районах сохраняются иные формы.Таким образом, можно выделить общую закономерность: в городах с плотной застройкой и большим жилищным фондом преобладают УО, а в малых населённых пунктах и при наличии инициативных собственников возрастает роль ТСЖ и непосредственного управления.Факторы, влияющие на выбор формы управления. Выбор формы управления многоквартирным домом определяется рядом факторов:Размер и тип дома. В домах с числом квартир менее 30 распространено непосредственное управление. В больших МКД чаще выбирается УО.Активность собственников. Там, где жильцы заинтересованы в контроле над расходами и качеством услуг, возникают ТСЖ.Поддержка со стороны местных властей. В некоторых регионах оказывается организационная и информационная помощь инициативным группам по созданию ТСЖ.Уровень конкуренции между управляющими компаниями. При наличии выбора собственники могут сменить неэффективную УО или создать ТСЖ.Исторически сложившиеся практики. В отдельных муниципалитетах одна из форм получила широкое распространение, что закрепилось на практике.Преимущества и риски различных моделейУправляющая организация:Преимущества: профессионализм, наличие технических ресурсов, стабильное управление.Риски: низкий уровень прозрачности, недобросовестные практики, отсутствие мотивации к улучшению сервиса.Товарищество собственников жилья:Преимущества: участие жильцов, контроль над расходами, возможность выбора подрядчиков.Риски: сложность в управлении, зависимость от активных граждан, необходимость ведения бухгалтерии.Непосредственное управление:Преимущества: автономия, отсутствие посредников.Риски: высокая нагрузка на собственников, организационные сложности, риски по качеству обслуживания.Заключение. Анализ структуры форм управления многоквартирными домами в субъектах Сибирского федерального округа демонстрирует многообразие моделей и влияние региональных факторов на выбор той или иной формы. Наиболее распространённой формой остаётся управление через управляющие организации, что связано с масштабами жилищного фонда и профессиональными требованиями к обслуживанию. В то же время ТСЖ и непосредственное управление сохраняют значимую нишу, особенно в небольших населённых пунктах и при наличии активного гражданского участия.Для повышения эффективности системы управления жилищным фондом необходимо стимулировать развитие конкуренции между управляющими организациями, поддерживать инициативу собственников и обеспечивать прозрачность работы всех форм управления. Усиление региональной политики в области ЖКХ должно быть направлено на создание условий, при которых собственники смогут делать осознанный выбор в пользу наиболее подходящей модели управления своим домом.
Номер журнала Вестник науки №6 (87) том 1
Ссылка для цитирования:
Родиончев И.Е. ИЗУЧЕНИЕ СТРУКТУРЫ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ: РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ И ЗНАЧИМОСТЬ ВЫБОРА МОДЕЛИ // Вестник науки №6 (87) том 1. С. 1001 - 1006. 2025 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/23703 (дата обращения: 09.07.2025 г.)
Вестник науки © 2025. 16+