Арудов Ф.Х.
ИССЛЕДОВАНИЕ КРИТЕРИЕВ КАЧЕСТВА СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СОБСТВЕННИКУ *
Аннотация:
в работе проведен комплексный анализ основных требований и условий передачи квартиры застройщиком собственнику. Она призвана выявить ключевые аспекты, влияющие на успешность и правомерность этого процесса.
Ключевые слова:
передача квартир, акт приема передачи
Правовые основы передачи квартиры застройщиком собственнику являются важным аспектом в сфере жилищного строительства и жилищных отношений. Этот процесс регулируется множеством нормативных актов, включая Гражданский кодекс Российской Федерации, закон о долевом строительстве, а также местные нормативные акты. Передача квартиры представляет собой ключевой момент, который завершает процесс строительства и передачи прав собственности на объект недвижимости от застройщика к покупателю. В этом контексте важно рассмотреть как права и обязанности застройщика, так и права и обязанности собственника, поскольку они определяют порядок и условия передачи квартиры, а также последствия за неисполнение обязательств.Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, застройщик, который осуществляет строительство многоквартирного дома, обязан обеспечить передачу квартир собственникам в соответствии с условиями договора. Важно отметить, что передача квартиры осуществляется на основании договора купли-продажи или договора долевого участия, в зависимости от того, каким образом собственник приобрел право на квартиру. В случае договора долевого участия, застройщик обязуется построить жилой дом и передать квартиры участникам долевого строительства по окончании строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот процесс включает в себя несколько этапов, начиная от подписания договора и заканчивая регистрацией права собственности на квартиру [1, с. 43].Застройщик обязан выполнить все условия договора, включая сроки передачи квартиры, качество выполненных работ и соответствие объекта установленным стандартам. В случае нарушения условий договора со стороны застройщика собственник имеет право требовать исполнения обязательств, а также возмещения убытков. Это может включать в себя не только возврат денежных средств, но и компенсацию за моральный ущерб, если такое нарушение повлияло на жизненные условия собственника. Важно, чтобы застройщик предоставил все необходимые документы, подтверждающие законность строительства и готовность квартиры к эксплуатации, такие как акт приема-передачи, свидетельство о праве собственности и технический паспорт [2].Собственник, в свою очередь, также имеет определенные права и обязанности. Он обязан принять квартиру в установленный срок, а также произвести оплату в соответствии с условиями договора. При этом собственник имеет право на получение информации о ходе строительства, а также на доступ к объекту недвижимости для проведения проверки его состояния. В случае, если квартира не соответствует условиям договора или имеет недостатки, собственник вправе требовать устранения этих недостатков за счет застройщика. Важно, чтобы собственник тщательно проверял квартиру перед подписанием акта приема-передачи, так как после подписания акта он может столкнуться с трудностями в защите своих прав [3].Правовые отношения между застройщиком и собственником также регулируются нормами о защите прав потребителей. Собственник как потребитель имеет право на получение качественного товара, в данном случае — квартиры, соответствующей всем заявленным характеристикам. Если квартира имеет недостатки, которые были скрыты застройщиком, собственник имеет право на возврат средств или на устранение недостатков за счет застройщика. Важно отметить, что застройщик обязан предоставить гарантии на выполненные работы и переданную квартиру, что также является частью правовых основ передачи квартиры.В процессе передачи квартиры могут возникать различные споры между застройщиком и собственником, которые могут касаться как качества выполненных работ, так и сроков передачи. В таких случаях стороны могут обращаться в суд для разрешения споров. Судебная практика в этой области показывает, что суды обычно встают на защиту прав собственников, особенно в случаях, когда застройщик не выполняет свои обязательства. Однако для успешного разрешения споров необходимо наличие документальных подтверждений, таких как договор, акты выполненных работ и другие документы, которые могут подтвердить позицию собственника.Таким образом, правовые основы передачи квартиры застройщиком собственнику представляют собой сложную систему норм и правил, регулирующих отношения между сторонами. Застройщик имеет обязанности по выполнению условий договора и предоставлению качественного объекта, в то время как собственник обязан принимать квартиру и производить оплату. Важно, чтобы обе стороны соблюдали свои права и обязанности, поскольку это способствует успешному завершению сделки и минимизации возможных конфликтов. Правильное понимание и соблюдение правовых основ передачи квартиры позволяет избежать многих проблем и обеспечить защиту интересов как застройщика, так и собственника.Когда застройщик завершает строительство и готов к передаче квартиры, он должен уведомить покупателя о готовности объекта. Обычно это делается с помощью официального письма, в котором указывается дата и время, когда покупатель может прийти для осмотра квартиры и ее приемки. Важно, чтобы покупатель был готов к этому процессу, так как он должен будет проверить, соответствует ли квартира тем условиям, которые были оговорены в договоре. На этом этапе покупатель имеет право провести осмотр квартиры, проверить качество выполненных работ, наличие всех необходимых коммуникаций, а также убедиться, что все заявленные метражи и характеристики соответствуют действительности.После того как покупатель осмотрел квартиру и убедился в ее соответствии, наступает этап подписания акта приема-передачи. Этот документ является основным подтверждением того, что квартира передана от застройщика собственнику. В акте приема-передачи фиксируются возможные недостатки, которые были обнаружены при осмотре либо их отсутствие. Если в ходе приемки были выявлены какие-либо недостатки, то застройщик обязан их устранить в установленные сроки. Важно, чтобы обе стороны внимательно прочитали и подписали акт приема-передачи, так как он является юридически значимым документом для обеих сторон. (форма акта приема передачи, правильность его оформления, нюансы).При привлечении собственником стороннего лица для составления акта осмотра, его личность должна быть установлена и указана в акте приема передачи. В случае если стороннее лицо позиционирует себя специалистом по инженерно-строительным изысканиям, застройщик вправе убедиться в его квалификации запросив документы, подтверждающие наличие квалификации у специалиста. Специалист должен состоять в реестре по строительным изысканиям и иметь при себе копию сертификата НОПРИЗ или НОСТРОЙ.Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 г. №422 (об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 г. №1732). Пункт К. к) под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.Данный пункт регламентирует порядок внесения замечаний в акт осмотра и говорит о том, что замечания в акте может фиксировать только специалист, чья квалификация подтверждения занесением сведений в национальный реестр специалистов.Порядок фиксации устранения недостатков, замечаний при передаче помещения (приемки):1. Независимо от участия в приемке только собственника или собственника со специалистом, Застройщик обязан составить свой Акт осмотра, с фиксацией всех выявленных недостатков.2. Передающим лицом должны быть запрошены у специалиста копии свидетельств или сертификатов, информация о которых должна быть указана в Акте осмотра. Если у привлеченного специалиста нет сертификатов и свидетельств, в Акте осмотра должно быть указано: “К участию в осмотре собственником привлечен: Иванов Иван Иванович, свидетельств и допусков о наличии квалификации не представлены”.3. В случае выявления дефектов/недостатков при осмотре в Акте осмотра:- указывается локализация дефектов на схеме планировки квартиры (планировка фиксируется от руки непосредственно в Акте осмотра),- зафиксировать дефекты/недостатки путем фотофиксации,- указать конкретные размеры и объемы дефектов/недостатков.4. В случае, если в ходе приемки установлено, что дефект/недостаток является допустимым в соответствии с нормами ГОСТ, СанПин, Снип и т.д., такой дефект не вносится в Акт осмотра, либо по настоянию собственника в Акте осмотра делается отметка о его допустимости в соответствии со строительными нормами.5. В Акте осмотра должен содержаться вывод о существенности недостатков, т.е. препятствуют ли они использованию объекта долевого строительства либо нет.6. Независимо, выявлены дефекты/недостатки при приемке или нет, составляется Акт осмотра. Акт подписывается в обязательном порядке собственником помещения и Передающим лицом. В случае отказа в подписании Акта осмотра, составленного Застройщиком, в Акте делается отметка: «от подписания Акта ФИО отказался. Дата, подпись представителя застройщика.7. В случае составления привлеченным специалистом своего акта осмотра, представитель застройщика должен отказаться от его подписания, а также нельзя фиксировать данный акт в акте осмотра застройщика, в данной ситуации представитель застройщика не принимает акт. Собственник вправе направить составленный специалистом акт в офис застройщика или направить в его адрес по электронной почте.8. В акте осмотра обязательно должен быть зафиксирован итог осмотра. Собственник в праве принять квартиру без замечаний, с замечаниями, не принять. Важно отметить, что, в случае если замечания не являются существенными, которые препятствуют проживанию в квартире, собственник обязан принять квартиру.После подписания акта приема-передачи застройщик и покупатель переходят к оформлению документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру. Этот процесс включает в себя подготовку и подачу ряда документов в Росреестр. К числу необходимых документов обычно относятся: заявление о государственной регистрации права, акт приема-передачи, договор купли-продажи, а также документы, подтверждающие право застройщика на продажу данной квартиры, такие как разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию. Все документы должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства, и застройщик обязан предоставить покупателю полную информацию обо всех необходимых документах.
Номер журнала Вестник науки №6 (87) том 1
Ссылка для цитирования:
Арудов Ф.Х. ИССЛЕДОВАНИЕ КРИТЕРИЕВ КАЧЕСТВА СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СОБСТВЕННИКУ // Вестник науки №6 (87) том 1. С. 1749 - 1756. 2025 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/23790 (дата обращения: 13.07.2025 г.)
Вестник науки © 2025. 16+