Темерев С.О.
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПУБЛИЧНЫХ СЕРВИТУТОВ И ГАРАНТИИ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ *
Аннотация:
статья посвящена анализу правового режима публичных сервитутов, установленных в отдельных целях, с акцентом на механизмы защиты прав собственников земельных участков. Рассматриваются порядок установления, платность или безвозмездность пользования, роль проектной документации и основания прекращения сервитута. Отмечаются пробелы регулирования и подчёркивается необходимость системного подхода к балансу публичных и частных интересов.
Ключевые слова:
публичный сервитут, Земельный кодекс, ограничение права, административный порядок, проектная документация, платность, безвозмездное пользование, правовой режим, гарантии собственника, прекращение сервитута
Публичный сервитут представляет собой механизм баланса между публичными интересами и правами граждан, при котором вмешательство государства в право частной собственности допускается лишь при крайней необходимости. Такая модель позволяет обеспечивать гарантии свободного владения, пользования и распоряжения земельными участками. Прообразом публичных сервитутов в России выступает право угодий [1, с. 56]. В XIX — начале XX века они рассматривались как отношения публичного характера и регулировались в административном, а не гражданском порядке. Современная тенденция к использованию административных методов в регулировании гражданско-правовых отношений сохраняет свою актуальность.В данной работе анализируется правовой режим публичных сервитутов, механизм защиты прав собственников, а также споры, возникающие при их установлении.Публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа на основании ходатайства (ст. 39.38 ЗК РФ) и считается установленным с момента внесения сведений в ЕГРН. Обязанность заключить соглашение с правообладателем участка возникает лишь после этого. В соответствии с п. 1 ст. 39.47 ЗК РФ, соглашение должно содержать гарантии защиты прав собственника, включая порядок возмещения убытков (подп. 13 п. 1 ст. 39.47). Правообладатель вправе согласовать условия, отказаться от соглашения или предложить альтернативные. При недостижении соглашения в течение 30 дней плата за сервитут вносится на депозит нотариуса. Размер этой платы определяется в соответствии со ст. 39.46 ЗК РФ, Законом об оценочной деятельности и методическими рекомендациями Минэкономразвития РФ. Решение об установлении сервитута может быть оспорено в суде, при отказе в удовлетворении требований сервитут вступает в силу через 7 рабочих дней после вынесения решения. Регистрация соглашения не требуется. Процедура носит административный характер, подчёркивая приоритет публичного интереса при ограниченной защите прав собственника.С 1 сентября 2018 г. в Земельный кодекс РФ включена гл. V.7, установившая особенности публичного сервитута. До этого такие отношения регулировались ст. 274–277 ГК РФ, однако при участии публичных органов часто подменялись арендой. После принятия закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ юридические лица получили право размещать на земельных участках принадлежащие им сооружения (на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения) на основании публичного сервитута. Также им предоставлена возможность переоформить ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования или аренды на сервитут, если соответствующее право на сооружение возникло до 1 сентября 2018 г., либо оформить сервитут при отсутствии прав на землю. Во всех этих случаях плата за сервитут не взимается. Законодатель допускает, что установление публичного сервитута может повлечь за собой невозможность использования земельного участка или существенное затруднение в использовании земельным участком и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поэтому предусматривает комплекс гарантий для правообладателя. Гарантии прав собственников при осуществлении публичного сервитута особенно важны, поскольку в период строительства инженерных объектов правообладатели земельных участков — граждане или юридические лица — могут фактически утратить возможность их использования. Такая ситуация противоречит самому понятию сервитута, закреплённому в ЗК РФ и ГК РФ, как праву ограниченного, но не исключающего, пользования чужим земельным участком [2, с. 252].К таковым, например, относится право собственника земельного участка требовать выкупа земельного участка, если владение или пользование им стало существенно затрудненным или невозможным. Кроме того, обязанность по внесению платы сохраняется за обладателем сервитута вне зависимости от степени обременения участка. Обладатель публичного сервитута отдельно возмещает правообладателю земельного участка убытки, причиненные им, указанные в п.10 ст. 39.46 ЗК РФ. Иные материальные-правовые гарантии правообладателя земельного участка вследствие невозможности или существенного затруднения использования земельного участка (его части), обремененного публичным сервитутом, установлены ст.39.48 ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 39.46 ЗК РФ плата за публичный сервитут обязательна, если иное не предусмотрено законом. Исключение в этом случае составляют цели, указанные в подп. 3 и 4 ст. 39.37 ЗК РФ, где безвозмездность объясняется общественной пользой (п.6 ст. 39.46 ЗК РФ). На наш взгляд, подобное безвозмездное использование вызывает сомнения, поскольку противоречит принципу платности землепользования. Вместе с тем, действующее законодательство не конкретизирует структуру платы за публичный сервитут. А.В. Завьялов выделяет три ключевых элемента компенсации: снижение рыночной стоимости участка, иные имущественные потери (например, вынужденный простой), а также последствия установления зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Вместе с тем автор подчёркивает, что на практике органы публичной власти нередко устанавливают минимальные ставки или вовсе применяют безвозмездную модель, что снижает эффективность правовой защиты собственника и ослабляет компенсационную функцию публичного сервитута [3, с 96].Также стоит отметить, что формулировка, которой пользуется законодатель, «существенное затруднение использования земельного участка», по своей природе является оценочной и не содержит в себе точных критериев и нормативов. Поэтому использование указанной формулировки способно породить вопросы и споры в правоприменительной деятельности. В целях защиты прав собственника п. 4 ст. 39.43 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган указывать в решении сведения о заявителе, цели и сроке установления публичного сервитута. Основанием для установления сервитута должна быть объективная потребность, обусловленная общественным интересом, соответствующая перечню целей из ст. 39.37 ЗК РФ. Общественная значимость публичного сервитута подтверждается и п. 2 ст. 48 ЗК РФ: сервитут подлежит прекращению, если отпала общественная нужда. При этом сервитут допустим только в случае крайней необходимости, в установленных границах и на определённый срок. Земельное законодательство требует приложить границы сервитута к решению, а при значительном ограничении использования участка — ограничить срок действия сервитута тремя месяцами. Проектная документация выступает важным инструментом для оценки допустимости вмешательства в право собственности. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 указано, что установление сервитута допустимо лишь в исключительных случаях — когда это единственный способ удовлетворения базовых потребностей собственника недвижимости [4]. Такой подход закреплён в п. 2 ст. 39.41 и подп. 7 п. 4 ст. 39.43 ЗК РФ, обязывающих заявителя представить проектную документацию. Без неё уполномоченный орган не вправе принять решение. Закон требует предоставления документов территориального планирования и проекта планировки территории. Первые включают схемы и обоснования размещения объектов федерального значения, отражают текущее и предполагаемое использование территории, ограничения и воздействие на развитие участка. Проект планировки обосновывает границы размещения капитальных объектов и соответствие их параметров нормативам градостроительного проектирования. Таким образом, данное требование носит не формальный, а гарантийный характер: документы подтверждают наличие публичного интереса и служат критерием допустимости ограничения частных прав. Прекращение публичного сервитута возможно либо по акту уполномоченного органа, либо по истечении срока его действия — в последнем случае отдельный акт не требуется.Публичный сервитут представляет собой механизм, регулирующий пересечение частных и публичных интересов. Его административный порядок установления и реализация без согласия собственника требуют усиленных правовых гарантий. Несмотря на наличие процедур в Земельном кодексе, сохраняется неопределённость в вопросах установления и прекращения сервитута. Эффективность защиты интересов зависит от правоприменительной практики, проектной документации и добросовестности административных органов. Поэтому необходимо как совершенствование нормативных формулировок, так и развитие судебной практики, обеспечивающей баланс интересов.
Номер журнала Вестник науки №7 (88) том 2
Ссылка для цитирования:
Темерев С.О. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПУБЛИЧНЫХ СЕРВИТУТОВ И ГАРАНТИИ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Вестник науки №7 (88) том 2. С. 166 - 172. 2025 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/25088 (дата обращения: 14.02.2026 г.)
Вестник науки © 2025. 16+