Рябухина Е.В.
КОЭФФИЦИЕНТ ЗАКООРДИНИРОВАННОСТИ ПО ПЛОЩАДИ КАК КЛЮЧЕВОЙ ИНДИКАТОР ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РИСКОВ НА ТЕРРИТОРИЯХ С НЕРАЗГРАНИЧЕННЫМИ ЗЕМЛЯМИ (НА ПРИМЕРЕ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ) *
Аннотация:
в статье исследуется проблема недостаточности формальных кадастровых показателей для оценки готовности территории к комплексному развитию. На основе анализа данных ФГИС ЕЦП НСПД выявлен парадокс: высокий процент участков с границами (93%) при экстремально низкой доле учтённой площади (18%) в кадастровом квартале Санкт-Петербурга. Автором предлагается методика расчета и применения «коэффициента закоординированности по площади» в качестве основного индикатора для выявления «слепых зон» и оценки рисков при подготовке проектов межевания и планировки территории. На примере конкретных кейсов доказывается практическая значимость показателя для кадастровых инженеров, девелоперов и органов власти.
Ключевые слова:
неразграниченные земли, проект межевания территории, кадастровый квартал, коэффициент закоординированности, ФГИС ЕЦП НСПД, градостроительные риски, земельный кадастр
Введение. В условиях интенсивного развития крупных городов, таких как Санкт-Петербург, точность и полнота кадастровых данных становятся критически важными для эффективного градостроительного управления и привлечения инвестиций. Однако значительные площади городских территорий до сих пор относятся к категории неразграниченных земель — земельных участков, не имеющих четко определенных собственников или установленных границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это создает серьезные правовые, технические и организационные барьеры при подготовке проектов планировки и межевания территории (далее – ППТ и ПМТ), что в конечном итоге тормозит развитие городской инфраструктуры и реализацию инвестиционных проектов.Традиционно для первичной оценки кадастровой «зрелости» территории используются общедоступные данные Федеральной государственной информационной системы «Национальная система пространственных данных» (далее – ФГИС ЕЦП НСПД), а именно показатель количества земельных участков с установленными границами. Однако, как показывает практика, данный показатель, рассчитываемый как простое соотношение числа объектов, зачастую вводит в заблуждение, создавая иллюзию благополучия там, где существуют масштабные проблемы. Это обусловлено тем, что он не учитывает пространственный, площадной вес каждого учтённого или неучтённого участка. В результате, территория с формально высоким процентом «участков с границами» может на деле состоять из крупных массивов неразграниченных земель, блокирующих любое развитие.Целью данной работы является обоснование необходимости перехода от количественного к площадному анализу при оценке кадастрового состояния территорий. Для этого предлагается и апробируется на реальных данных новый аналитический индикатор — коэффициент закоординированности, рассчитываемый по площади. В задачи исследования входит: проведение сравнительного анализа стандартного и предлагаемого методов на примере кадастрового квартала в Санкт-Петербурге, разработка соответствующей методики расчета, а также демонстрация практической значимости этого коэффициента для выявления градостроительных рисков и принятия обоснованных решений кадастровыми инженерами, девелоперами и органами власти.Основная часть. Анализ состояния кадастрового квартала №78:14:0751301, расположенного в Московском районе Санкт-Петербурга, на основе данных ФГИС ЕЦП НСПД выявил классический пример расхождения между формальной и реальной кадастровой картиной. Стандартный подход, фокусирующийся на количестве объектов, даёт оптимистичную оценку (рис.1): из 28 земельных участков границы установлены у 26. Коэффициент закоординированности, рассчитанный как отношение количества участков с границами к их общему числу, составляет 0,93 или 93%. На первый взгляд, это свидетельствует о высокой степени учтённости территории.Рис. 1. Анализ кадастрового квартала по количеству участков:формальный показатель точности регистрации (93%).Однако переход к анализу занимаемых площадей кардинально меняет эту оценку (рис. 2). Общая площадь квартала составляет 40,08 гектара. При этом суммарная площадь всего двух участков, не имеющих установленных границ (то есть неразграниченных земель), достигает 33,00 гектара. Таким образом, коэффициент закоординированности, рассчитанный по площади, определяется по формуле: Кз_S = (S_квартала - S_незакоорд) / S_квартала. Подставив значения, получаем: (40,08 - 33,00) / 40,08 ≈ 0,18. Это означает, что лишь 18% площади квартала имеет чёткий кадастровый статус, а 82% территории представляют собой «слепую зону» с неопределённым правовым режимом. Визуальный анализ схемы квартала подтверждает, что эти два крупных массива неразграниченных земель занимают доминирующее положение, фактически определяя планировочную структуру.Рис. 2. Анализ кадастрового квартала по количеству участков:фактический показатель точности регистрации (18%).Этот парадокс (93% по количеству против 18% по площади) наглядно демонстрирует недостаточность традиционного подхода. Предлагаемый коэффициент закоординированности по площади (Кз_S) является гораздо более адекватным индикатором реальных рисков. Его практическая ценность многогранна. Для кадастровых инженеров и проектировщиков значение Кз_S ниже 0,5 служит ранним предупреждением о значительных сложностях при подготовке ППТ и ПМТ, включая увеличение трудозатрат на согласования и высокую вероятность планировочных ограничений, что и подтвердилось в анализируемом кейсе. Для органов власти, таких как Комитет по градостроительству и архитектуре и Комитет имущественных отношений, данный показатель может стать инструментом приоритизации задач: территории с минимальным Кз_S требуют первоочередного проведения инвентаризации и правового оформления. Кроме того, Кз_S может быть использован как объективный критерий при выдаче распоряжений на подготовку ППТ и ПМ, позволяя избежать инициирования проектов для территорий, фактически не готовых к освоению. Для инвесторов и девелоперов низкий показатель Кз_S является прямым сигналом о высоких юридических и временных рисках, что делает его обязательным элементом процедуры предпроектного анализа.Заключение. Проведенное исследование позволяет сделать однозначный вывод о том, что формальный показатель учета земельных участков по их количеству, доступный через ФГИС ЕЦП НСПД, не отражает реальной пространственно-правовой ситуации на территории и может вводить специалистов в заблуждение. Предложенный в работе коэффициент закоординированности, рассчитываемый по площади (Кз_S), устраняет этот недостаток, предоставляя наглядную, количественно измеримую и объективную оценку масштаба проблемы неразграниченных земель. Он адекватно вскрывает «слепые зоны» в кадастре и служит надежным индикатором градостроительных рисков.На основе полученных результатов формулируются следующие рекомендации. Профессиональному сообществу кадастровых инженеров и проектировщиков целесообразно применять расчет Кз_S в качестве стандартной практики на этапе предпроектного анализа. Органам государственной и муниципальной власти Санкт-Петербурга рекомендуется внедрить мониторинг данного показателя по кадастровым кварталам для формирования адресной программы по инвентаризации и разграничению земель, а также рассмотреть его в качестве одного из критериев при принятии решений о подготовке документации по планировке территории. В долгосрочной перспективе целесообразно инициировать вопрос о включении автоматического расчета и визуализации коэффициента закоординированности по площади в публичный интерфейс ФГИС ЕЦП НСПД, что повысит прозрачность и доступность кадастровой информации для всех участников градостроительной деятельности.
Номер журнала Вестник науки №12 (93) том 3
Ссылка для цитирования:
Рябухина Е.В. КОЭФФИЦИЕНТ ЗАКООРДИНИРОВАННОСТИ ПО ПЛОЩАДИ КАК КЛЮЧЕВОЙ ИНДИКАТОР ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РИСКОВ НА ТЕРРИТОРИЯХ С НЕРАЗГРАНИЧЕННЫМИ ЗЕМЛЯМИ (НА ПРИМЕРЕ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ) // Вестник науки №12 (93) том 3. С. 1699 - 1705. 2025 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/27693 (дата обращения: 10.02.2026 г.)
Вестник науки © 2025. 16+