'
Научный журнал «Вестник науки»

Режим работы с 09:00 по 23:00

zhurnal@vestnik-nauki.com

Информационное письмо

  1. Главная
  2. Архив
  3. Вестник науки №3 (24) том 1
  4. Научная статья № 9

Просмотры  103 просмотров

Браилко Е.Е.

  


НОВОВВЕДЕНИЯ В ФЗ-214: СЧЕТА ЭСКРОУ *

  


Аннотация:
в данной статье рассматривается механизм работы счетов эскроу в рамках долевого строительства. Рассматривается влияние данной реформы на рынок строительства Оценка действия реформы в области защиты дольщиков   

Ключевые слова:
счета эскроу, ФЗ-214, долевое строительство   


В РФ реформа долевого строительства началась с 1 июля 2017 года. Этой реформой государство дает возможность дольщикам защиты своих средств, а застройщику упростить взаимодействие с контролирующими органами на всех этапах строительства. Основная часть реформы – запуск государством нового механизма финансирования строительства жилья. Если раньше застройщик имел возможность использовать денежные средства от дольщиков напрямую: деньги переводились сразу на расчетный счет. Эта схема работы и была пересмотрена, ведь при банкротстве застройщика, дольщик часто оставался и без денег и без квартиры. С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счета эскроу. Это нововведение связано с повышением безопасности и надежности вложения средств дольщиков в строительство, что делает практически невозможным появление новых обманутых дольщиков. Счет эскроу – это специальный счет, на котором учитываются и блокируются деньги полученные от депонента (дольщика) в целях их последующей передачи застройщику (бенефициару) в соответствии с ДДУ. Для тех застройщиков, кто уже работает с счетами эскроу банк является надежным источником финансирования, ведь темпы стройки перестают зависеть от продаж т.к. банк кредитует их по заранее установленному графику. Заключить договор счета эскроу у покупателя есть возможность сразу после подписания ДДУ, однако перевод денег на счет должен осуществляться только после регистрации ДДУ в Росреестре. В договоре счета эскроу прописываются основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счету эскроу. И если застройщик к сроку ДДУ выполнит условия жоговора, то банк переводит деньги на расчетный счет застройщик, если условия накрушены – банк возвращает деньги дольщику (ст 15.4-15.4 ФЗ 214). Дольщику предоставляется возможность возвращения денег со счета эскроу раньше срока, который установлен. Например, если произошла остановка строительства, у дольщика есть права расторгнуть ДДУ через суд, а после вступления судебного решения о расторжении ДДУ в силу, договор счета эскроу прекращается и денежные средства счета эскроу возвращаются покупателю недвижимости. (ст. 9 ФЗ 214). Так же процессы пока работают не слаженно, и получается такая ситуация, когда деньги дольщиков уже уходят на эскроу-счета, финансирование застройщику одобрено, но он его не получает. То, что механизм эскроу особенно выгоден именно банкам доказывает и то, что во первых, банк зарабатывает на квартире несколько раз: заемщик берет в банке кредит и эти же средства размещает на счет в банк, которые банк запускает в оборот, так же и застройщик получает финансирование со ставкой 11-14%. Во вторых, денег на счетах эскроу может быть полностью достаточно на строительство, однако, застройщик вынужден прибегать к проектному финансированию и платить за это процент. Но в таких случаях, используется 5% ставка, если вся задолжность 100% покрывается счетами эскроу. Но даже с пониженной ставкой не понятно за что платит застройщик. Так же в проектном финансировании идет и процент за пользование лимитом, то есть застройщик еще не успел воспользоваться кредитными деньгами, но уже платит за них. С момента подачи заявки на финансирования до момента принятия решения банком проходит достаточно большое количество времени. Банки часто выставляют ряд отлагательных условий, на выполнение которых у застройщика может уходить несколько месяце. Да и от момента вынесения положительного решения до получения денег тоже проходит значительное количество времени. Все это задерживает стройку, за это время застройщик пытается строить своими средствами, чтобы избежать полной остановки строительства, все это приводит к ситуации, при который определенный объем денежных средств окажется не выбранным, но оплаченным застройщиком. Все эти проблемы выявились уже на переходном периоде, и требуют учесть эти нюансы. Неоправданные проценты по кредитам, которые платят застройщик, низкая маржинальность проекта приводят к подорожанию и так дорогой недвижимости. Вероятно, часть непрофильных застройщиков решит уйти с рынка, или компании, у которых была в собственности земля и они решили ее застроить могут уйти на уровень подрядчиков.

  


Полная версия статьи PDF

Номер журнала Вестник науки №3 (24) том 1

  


Ссылка для цитирования:

Браилко Е.Е. НОВОВВЕДЕНИЯ В ФЗ-214: СЧЕТА ЭСКРОУ // Вестник науки №3 (24) том 1. С. 51 - 54. 2020 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/2866 (дата обращения: 29.03.2024 г.)


Альтернативная ссылка латинскими символами: vestnik-nauki.com/article/2866



Нашли грубую ошибку (плагиат, фальсифицированные данные или иные нарушения научно-издательской этики) ?
- напишите письмо в редакцию журнала: zhurnal@vestnik-nauki.com


Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2020.    16+




* В выпусках журнала могут упоминаться организации (Meta, Facebook, Instagram) в отношении которых судом принято вступившее в законную силу решение о ликвидации или запрете деятельности по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 114-ФЗ 'О противодействии экстремистской деятельности' (далее - Федеральный закон 'О противодействии экстремистской деятельности'), или об организации, включенной в опубликованный единый федеральный список организаций, в том числе иностранных и международных организаций, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации террористическими, без указания на то, что соответствующее общественное объединение или иная организация ликвидированы или их деятельность запрещена.