'
Научный журнал «Вестник науки»

Режим работы с 09:00 по 23:00

zhurnal@vestnik-nauki.com

Информационное письмо

  1. Главная
  2. Архив
  3. Вестник науки №6 (27) том 1
  4. Научная статья № 12

Просмотры  85 просмотров

Орловский Н.В.

  


ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВОЙ ЭКОНОМИКИ *

  


Аннотация:
в статье рассмотрены перспективные направления на рынке коммерческой недвижимости в условиях цифровой экономики   

Ключевые слова:
рынок недвижимости, цифровая экономика, коммерческая недвижимость   


Индустрия коммерческой недвижимости постепенно осознает необходимость адаптации к разрушительным изменениям, происходящим в этом секторе с помощью технологий, и начинает разрабатывать стратегии, которые, по ее мнению, являются наилучшим способом решения проблемы и получения прибыли от этих изменений. Некоторые до сих осуществляют свою коммерческую деятельность на рынке недвижимости по старым правилам. Но в то время как многие лидеры отрасли не хотят смириться с тем фактом, что их бизнес нуждается в радикальных изменениях, некоторые из них создают научноисследовательские центры в Кремниевой долине, чтобы построить и инвестировать в технологии, которые могут изменить этот сектор. Данный сектор начинает задумываться о проблемах, с которыми он столкнется из-за технологий, таких как беспилотные автомобили и блокчейн. Он начинает должным образом адаптироваться к самому большому технологическому изменению последнего десятилетия – смартфону. Инвестиции в рынок недвижимости РФ растут – индикатором является увеличение реальных сделок и заинтересованных компаний. Однако значительная доля инвестиций – локальный капитал. Иностранные компании проявляют интерес РФ, однако все еще осторожны в принятии решений относительно нашего рынка. PropTech (от Property Technologies) – технологии и компании, которые предоставляют инновационные решения во всех секторах недвижимости для всех стадий жизненного цикла проекта – от проектирования и строительства до управления и эксплуатации. Инновации в сфере PropTech осуществляются с применением технологий больших данных, виртуальной и дополненной реальности, искусственного интеллекта, интернета вещей, блокчейна и других. Рост мирового рынка PropTech (за последние несколько лет показал высокие показатели, а использование различных инструментов становятся не просто модой, но прямой необходимостью. Тем не менее, российский рынок инновационных технологий пока что отстает и по показателю объема инвестиций, и по объему использования инструментов – только 30% респондентов отметили высокую степень внедрения инноваций в свой бизнес. В 2019 году на настроения инвесторов в мире значительно повлиял ряд событий: Brexit, тарифная война между США и Китаем, ожидания рецессии в глобальной экономике. Все они сыграли сдерживающую роль. Вследствие названных событий по итогам трех кварталов 2019 года динамика глобального роста объема инвестиций в недвижимость замедлилась на 7% после почти 6-летнего подъема. Однако, согласно данным исследований Colliers International объем инвестиций превысил показатель докризисного периода. А именно – если в 2007 году показатель составил $930 миллиардов, в 2009 – $250 миллиардов, то в 2019 он достиг $1,7 триллиона. В то же время снижение инвестиционной активности в коммерческой недвижимости в определенной степени связано с дефицитом качественных активов по приемлемой цене, а не с отсутствием капитала. Инвестиции в недвижимость в Европе по итогам 2019 года составили около €308 миллиардов. Если проанализировать ситуацию на крупнейших европейских рынках коммерческой недвижимости, то неопределенность с Brexit привела к падению объемов продаж в Великобритании на 16%, сравнивая с аналогичным периодом в прошлом году. Германия до сих пор удерживает первое место в Европе как крупнейший рынок коммерческой недвижимости, однако объем инвестиций в этой стране продемонстрировал незначительный рост всего на 3%. Основным фактором, повлиявшим на замедление экономики Германии, ориентированной на внешние рынки, стала торговая напряженность между США и Китаем. Сейчас одним из самых перспективных рынков в Европе является Франция. В 2019 инвестиции в сегмент недвижимости этой страны выросли на 7% по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о постепенное смещение экономического центра из Лондона в Париж. В частности, в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость около 41% (€128,3 миллиарда) занимает офисная недвижимость, апартаменты − около 19% (€58 миллиардов), торговая и складская недвижимость − 15% (€40 миллиардов) и 11% (€35 миллиардов) соответственно, инвестиции в отели составили 8% (€24 миллиарда). В РФ сделки с недвижимостью составляли около 12% в структуре прямых иностранных инвестиций в страну. К сожалению, консолидированной информации относительно всех сделок, цифр и новых владельцев нет - российский рынок только на пути к полной прозрачности. Учитывая открытые данные, первое место по объему инвестиций в РФ, как и в мире, занимает офисный сегмент, второе – торговый. Потом по количеству вложений идет складская и промышленная недвижимость. Безусловно, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость РФ постепенно растет. Индикатором является увеличение реальных сделок и заинтересованных компаний. В тоже время теперь рынок находится на стороне продавца. Пользуются спросом объекты с арендаторами, которые уже генерируют доход, а также другие ликвидные проекты. Самый популярный запрос – на  здания офисной недвижимости площадью около 10 000 м2, но качественных объектов на рынке крайне мало. Относительно объема инвестиций, уже появляются фонды, которые готовы инвестировать и $50, и $100 миллионов. Самые популярные форматы по запросам – это объекты на $10-20 миллионов. Международные компании, которые проявляют интерес к стране, рассматривают активы с большим дисконтом, но рынок таких объектов уже предложить не может. При таких условиях значительная доля инвестиций – локальный капитал. Иностранные инвесторы пока осторожны в принятии решений относительно рынка РФ. По-прежнему действующими факторами, ограничивающими потоки инвестиций со стороны иностранных инвесторов к сегменту коммерческой недвижимости, является нестабильная экономика страны в целом, коррупция, непрозрачные схемы взаимодействия предпринимателей и государства. Ставки капитализации – это обратный показатель уровня окупаемости. Чем он выше, тем рискованнее считается рынок. Например, по данным исследований Colliers International, арендные ставки в офисном сегменте Польши равны российским, но рыночная стоимость таких активов вдвое больше, поскольку ставка капитализации вдвое меньше. Ставки капитализации на лучшие активы в офисной и торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2019 году снизились на 1 пункт по сравнению с 2018 годом и составили 11%. Однако, это все еще один из самых высоких показателей в Европе. Выбирая между объектами офисной и торговой недвижимости с одним уровнем доходности и стоимости активов, инвестор предпочитает офисному сегменту. Это связано с тем, что на общемировой тренд – уменьшение интереса к ритейлу на фоне роста e-commerce – накладывается локальное влияние. Ритейл более чувствителен к колебаниям экономической ситуации, курса валют. Каждый стрессовый фактор влияет на снижение оборотов, следовательно, арендатор не в состоянии платить оговоренную ранее арендную ставку.

  


Полная версия статьи PDF

Номер журнала Вестник науки №6 (27) том 1

  


Ссылка для цитирования:

Орловский Н.В. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВОЙ ЭКОНОМИКИ // Вестник науки №6 (27) том 1. С. 73 - 78. 2020 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/3225 (дата обращения: 29.03.2024 г.)


Альтернативная ссылка латинскими символами: vestnik-nauki.com/article/3225



Нашли грубую ошибку (плагиат, фальсифицированные данные или иные нарушения научно-издательской этики) ?
- напишите письмо в редакцию журнала: zhurnal@vestnik-nauki.com


Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2020.    16+




* В выпусках журнала могут упоминаться организации (Meta, Facebook, Instagram) в отношении которых судом принято вступившее в законную силу решение о ликвидации или запрете деятельности по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 114-ФЗ 'О противодействии экстремистской деятельности' (далее - Федеральный закон 'О противодействии экстремистской деятельности'), или об организации, включенной в опубликованный единый федеральный список организаций, в том числе иностранных и международных организаций, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации террористическими, без указания на то, что соответствующее общественное объединение или иная организация ликвидированы или их деятельность запрещена.