Касенов М.К., Дюсенбеков З.Д.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛА ЗЕМЕЛЬСЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ *
Аннотация:
в Республике Казахстан в связи с переходом к рыночным условиям экономики объективно землепользования. встала проблема осуществления платного землепользования. До перехода к рыночной экономике в Республике Казахстан существовала монопольно - государственная собственность на землю и бесплатное землепользование. В условиях рыночной экономики каждый земельный участок, как объект собственности или пользования, законодательно стал объектом недвижимости и объектом рыночных отношений. То есть земельный участок как объект правового регулирования, должен иметь оценочную стоимость для налогообложения, а также участвовать в сделках, чего не было при социализме
Ключевые слова:
рыночная экономика, рынок земли, нормативная цена земли, поправочные коэффициенты, метод капитализации доходов
В странах, где функционирует полнокровный рынок земли, существует две формы цены на землю: нормативная (кадастровая) и рыночная. Нормативная (кадастровая) цена земли. которая исчисляется на основе устойчивой информационной базы, может использоваться как стартовый уровень стоимости земли на рынке земельного оборота и для других целей. Как показывает мировой опыт, величина нормативной цены земли составляет, как правило, не менее 70% рыночной цены земельного участка. Исходя из мирового опыта, мы приняли вначале нормативный показатель, который был назван базовой ставкой платы за земельные участки. А для учета индивидуальных условий местоположения к базовым ставкам стали применять поправочные коэффициенты. Так началось определение кадастровой оценочной стоимости, которая использовалась для создания первичного рынка земли и оборота земли. В странах с рыночной экономикой к основным механизмам платного землепользования относятся: нормативно-кадастровая и рыночная стоимость земельного участка (права землепользования). земельный налог. арендная плата, налог и другие регуляторы рыночного оборота земли. Таким образом, нами был выбран один из вариантов, соответствующий мировым стандартам с использованием нормативного показателя (базовой ставки платы земельные участки). Затем, использованием рентообразующих факторов через с поправочные коэффициенты определялась кадастровая оценочная стоимость. В последующем. кадастровая стоимость с помощью рыночных методов сопоставления продаж, затратного и доходного, приняла значение кадастроворыночной стоимости. Таким образом, нами был выбран стратегический путь от базовой к рыночной стоимости, через рентообразующие показатели, исчисленные на основе на основе рыночных методов оценки. B странах где при определении оценочной стоимости сельскохозяйственного назначения применяется метод капитализации доходов, кадастровые стоимости ежегодно корректируются с учетом инфляции. Базовые ставки платы за землю определены на областном уровне в разрезе типов и подтипов почв. В целях дальнейшей дифференциации необходимо проведения зонирования, т.е. выделения земле оценочных зон по природным районам области. Анализ практического применения базовых ставок утвержденной Правительством Республики Казахстан 2003 года за № 890, а также опыт стран с рыночной экономикой выявил необходимость внесения корректировки действующей базовой ставке и методику кадастровой оценочной стоимости. В настоящее время выявилась необходимость внесения корректировки базовым ставкам земель сельхозназначения. Дело в том, что за последние годы существенно изменились показатели, участвующие в расчетах базовой ставки, т.е. цена реализации и затраты на производство сельхозпродукции, соответственно цена производства. Снизились ставки банковского депозита, существенно повысился курс доллара. В этих условиях целесообразно снизить ставку земельной ренты (дохода) на уровне 3-4%. В результате уточнения расчетов базовые ставки платы (нормативная цена) будут более реально отражать сложившиеся экономические условия в стране. Следует отметить, что системы оценки земли сельхозназначения практически во всех развитых странах, основаны на показателях ее рыночной стоимости, капитализации доходов, получаемых в процессе сельскохозяйственного производства. Мониторинг изменения базовых ставок платы (нормативной неры для определения кадастровой (оценочной) стоимости сельскохозяйственных угодий. Мониторинг изменения базовых ставок платы (нормативной цены) включает следующие виды работ: отслеживание изменений цен на реализацию сельскохозяйственной продукции; отслеживание изменений фактических затрат по использованию сельскохозяйственных угодий; Для подготовки пояснительной записки о внесении изменений и корректировки к базовой ставке необходимо: 1. Обосновать возможность внесения поправки к модели и методике расчета базовых ставок платы (нормативной цены) для определения кадастровой (оценочной) стоимости сельскохозяйственных угодий. 2. Анализ нижеследующих основных расчетных показателей: Урожайность основных сельскохозяйственных культур зерновых, риса, хлопка и других культур по типам и подтипам почв в разрезе областей за последние 5 лет: - Издержки, затраты (цена производства) на возделывание 1 га основных сельскохозяйственных культура Нормативы прямых производственных затрат на гектар посева: - Реализационные цены на основные виды сельхозпродукции, - Расчетный рентный доход с 1 га, - Коэффициент капитализации. Ставка капитализации представляет собой банковский процент: - отслеживание показателей общего уровня инфляции по данным государственной статистики. По мере необходимости на основании мониторинга изменения основных исходных показателей и уровня инфляции подготавливаются и вносятся в Правительство Республики Казахстан предложения об уточнении базовых ставок платы (нормативной цены) для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Текущая ситуация Основные экономические механизмы регулирующие земельные отношения стимулирующих эффективность использования потенциала земельных ресурсов - это элементы платного землепользования, т.е. кадастровая и рыночная стоимость земельного участка и земельные платежи: земельный налог. арендная плата, залог и др.). В мировой практике для определения кадастровой (оценочной) стоимости принят нормативный показатель - базовая ставка платы за земельные участки. На основе базовой ставки с применением рентообразующих факторов определялась кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка. В настоящее время применяется базовая ставка, утвержденная Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года No 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки». С тех пор прошло 13 лет. За эти годы существенно изменились показатели, участвующие в расчетах базовой ставки: цена реализации и затраты на производство сельхозпродукции, соответственно цена производства; снизились ставки банковского депозита в долларах, из-за девальвации национальной валюты, существенно повысился курс доллара. Помимо того, в п.3 Постановления Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки», указаны, что «Центральному уполномоченному органу по управлению земельными ресурсами по мере необходимости вносить в Правительство РК предложения об изменении базовых ставок платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения при их предоставлении в частную собственность на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга рынка земли», В связи с этим возникла необходимость внесения корректировки к базовым ставкам земель сельхозназначения.
Номер журнала Вестник науки №4 (37) том 4
Ссылка для цитирования:
Касенов М.К., Дюсенбеков З.Д. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛА ЗЕМЕЛЬСЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ // Вестник науки №4 (37) том 4. С. 82 - 88. 2021 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/4364 (дата обращения: 23.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2021. 16+