Сыздыков Н.И.
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ *
Аннотация:
в статье рассматривается теоретические основы государственной оценки земель. Отражена существующая методика определения кадастровой оценки земель населенных пунктов и применение ее результатов
Ключевые слова:
земля, государственная кадастровая оценка земель, рынок земель, земельный участок, зонирование территории, базовая ставка платы за землю
В Республике Казахстан земля, как природный ресурс, основное средство производства и объект недвижимости, подлежит стоимостной оценке. В стране действует две формы стоимости земли: рыночная и кадастровая (оценочная). Кадастровая (оценочная) стоимость земли формируется на первичном рынке земли и регулируется путем применения базовой ставки платы за земельные участки и соответствующих поправочных коэффициентов. Она исчисляется на основе устойчивой информационной базы и применяется как начальный уровень стоимости земли на рынке земельного оборота. Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется Государственной корпорацией «Правительство для граждан», ведущей государственный земельный кадастр[1]. Кадастровая оценка земли является базисом налоговой системы. Налогообложение земель в РК осуществляется в соответствии с Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»[3]. Земли населенных пунктов используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурнобытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территории. Объектом кадастровой оценки считаются земельные участки в составе земель городов. Во время выполнения кадастровой оценки обязаны соблюдаться главные принципы: 1. Принцип единства системы – данный принцип подразумевает использование единой методики оценки земель городов, которые входят в состав Республики Казахстан. 2. Принцип достоверности и обоснованности – принцип, цель которого достигается методом формирования первичных данных для проведения оценки на базе правдивой информации и обработки их с использованием прогрессивных методов. 3. Принцип сопоставимости – принцип обеспечивается за счёт внедрения первичных данных и итогов кадастровой оценки в системе государственного земельного кадастра и совместимости программных средств оценки с Автоматизированной информационной системой государственного земельного кадастра. Также можно выделить такие принципы как простота и универсальность, которая достигается путём применения специального технического обеспечения; принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину; принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный)[4]. Государственная кадастровая оценка даёт возможность осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, проводить сбалансированное планирование доходов всех уровней (в рамках платежейот земельного налога и арендной платы), а также стимулировать развитие инвестиционных процессов и экономики регионов истраны в целом. Объектом кадастровой оценки являются земельные участки, которые входят в состав земель населенных пунктов, и при проведении кадастровой оценки должны быть соблюдены принципы единства системы (единая методика оценки), совместимости (использование исходных данных и программных средств оценки АИС ГЗК), обоснованности и достоверности (оценка на основе правдивой информации с использованием актуальных методов). В целях обеспечения единого подхода по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков и сопоставимости ее результатов натерритории Республики Казахстан Агентством Республики Казахстан поуправлению земельными ресурсами разработана «Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков». Она устанавливает порядок по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстана от 20 июня 2003 года и постановлением Правительства РК от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством и государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков». Базовые ставки платы являются нормативной ценой земельного участка и устанавливаются Правительством Республики Казахстан не реже одного раза в год. К ним могут быть применены повышающие или понижающие поправочные коэффициенты. Кадастровая (оценочная) стоимость з/у, расположенного в черте города, рассчитывается по формуле: КС=БСПЗУ*К*S, где КС – кадастровая стоимость земельного участка; БСПЗУ – базовая ставка платы за земельный участок; К – поправочный коэффициент; S – площадь земельного участка. Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли [5,6]. Опыт, который был получен при массовой оценке земли, позволяет сделать вывод о необходимости сохранения и преемственности методов, подходов и принципов существующей инструкции определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков. Методика кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков должна быть достаточно гибкой и оперативной, учитывать динамичные изменения, происходящие в земельном рынке и в экономике в целом. С другой стороны, методика должна достаточно детально учитывать качественные характеристики земельного участка, которые влияют на их ценность и доходность. Помимо этого, методика должна быть универсальной к каждому виду земельных участков. Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков на основе базовых ставок и поправочных коэффициентов к ним, учитывающих все характеристики земельного участка, должна быть основой для исчисления земельного налога, как это принято в большинстве цивилизованных стран с развитой рыночной экономикой. Это позволит четко дифференцировать размер налога в зависимости от производительной способности земли, сгладить контраст налогообложения по регионам, и в итоге – способствовать более рациональному использованию земель
Номер журнала Вестник науки №6 (39) том 1
Ссылка для цитирования:
Сыздыков Н.И. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Вестник науки №6 (39) том 1. С. 142 - 146. 2021 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/4552 (дата обращения: 25.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2021. 16+