Погадаева М.С., Чорновол Е.П.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ НАНИМАТЕЛЯ И СОБСТВЕННИКА В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ДОМА НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ ИЛИ АВАРИЙНЫМ *
Аннотация:
в статье рассмотрены правовые проблемы защиты жилищных прав граждан при изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными либо непригодными для проживания и подлежащих сносу или реконструкции
Ключевые слова:
договор социального найма жилья, право собственности на жилое помещение, многоквартирный жилой дом, аварийный дом
Конституционное право граждан на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации) имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания многоквартирного дома аварийным либо непригодным для проживания и подлежащим сносу или реконструкции. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме. Так, если граждане занимали жилое помещение по договору социального найма, государственного или муниципального жилищного фонда, которое подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, то выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ) При этом предоставляемое гражданам в этом случае другое жилое помещение по договору социального найма согласно 89 ЖК РФ должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Несколько иной механизм защиты жилищных прав граждан имеет место, когда в многоквартирном доме, признанном в порядке Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения принадлежат гражданам на праве собственности. В этом случае орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме предъявляет требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, с соблюдением норм Глава VII.1. ЗК РФ подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (п. 10 ст. 32 ЖК РФ). При этом в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п.1 ст. 32 ЖК РФ). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 6, ст. 32 ЖК РФ). На практике нередко возникает ситуация, когда помимо жилых помещений в аварийном доме изымают нежилые помещения и другие объекты (кладовки, машино-место, погреба и т.п.) по причине признания многоквартирного дома подлежащим сносу или реконструкции. Между тем п. 10 ст. 32 ЖК РФ регламентирует изъятие только жилых помещений в доме, не затрагивая порядок изъятия иных объектов. В связи с этим в судах возникали споры из-за того, что не урегулирована обязанность выкупа нежилых помещений у собственников. Со временем судебная практика пришла к выводу, что в подобных ситуациях ст. 32 ЖК РФ должна применяться по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Таким образом, нежилые помещения подлежат изъятию в том же порядке, что и жилые помещения, а также за изъятие нежилых помещений обязательно должен быть предусмотрен выкуп. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Номер журнала Вестник науки №6 (39) том 2
Ссылка для цитирования:
Погадаева М.С., Чорновол Е.П. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ НАНИМАТЕЛЯ И СОБСТВЕННИКА В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ДОМА НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ ИЛИ АВАРИЙНЫМ // Вестник науки №6 (39) том 2. С. 135 - 144. 2021 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/4604 (дата обращения: 25.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2021. 16+