Дорофеев М.М.
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИНУДИТЕЛЬНОГО ИЗЪЯТИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА *
Аннотация:
в статье рассматривается проблематика принудительного изъятия объектов незавершенного строительства. Это одна из основных мер борьбы с так называемыми «долгостроями». Актуальность данной статьи обусловлена большим количеством судебных дел по выбранной тематике, наличием пробелов правового регулирования, а также спорностью подхода законодателя к решению проблемы, в том числе с точки зрения бюджетных затрат. Степень научной разработанности темы довольно обширна, однако следует отметить, что мало кто из авторов задавался целью систематизировать все пробелы правового регулирования по данной тематике. В статье рассматриваются трудности исполнения исследуемой нормы права и перечисляются некоторые пробелы правового регулирования
Ключевые слова:
объект незавершенного строительства, принудительное изъятие, публичные торги, аренда земельного участка, предоставление земельного участка без торгов
Следует отметить, что на сегодняшний день среди застройщиков объектов незавершенного строительства продолжает существовать определенная категория лиц, для которых срок аренды уже был однократно продлен, но строительство так и не было завершено. Многие из них пребывают в заблуждении, полагая, что имеют право взять участок еще раз в аренду без торгов для завершения строительства объекта. Некоторые полагают, что могут выкупить участок под объектом незавершенного строительства, так как он является объектом недвижимого имущества. В действительности же государственный или муниципальный исполнительный орган власти по истечении срока однократно продленного договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта может в судебном порядке истребовать у застройщика объект незавершенного строительства для его последующей реализации на публичных торгах на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Однако, как показывает практика, при реализации данной нормы возникает много вопросов и выявляются пробелы правового регулирования. Поэтому важно учитывать межправовые основополагающие нормы. В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства, относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Таким образом, законодатель разграничивает понятия строения, здания, сооружения и объекта незавершенного строительства. По смыслу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) возможность предоставления земельного участка в собственность предусмотрена только под объектами недвижимости, введенными в эксплуатацию. В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право использования объекта капитального строительства возникает только после ввода объекта в эксплуатацию. Статья 39.20 ЗК РФ устанавливает, что исключительное право на покупку земельного участка имеют только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительства. В этой связи законодателю следует ввести в понятийный аппарат Градостроительного кодекса РФ определение термина «объект незавершенного строительства». В настоящее время Верховный Суд РФ при определении относимости строящегося объекта к «объекту незавершенного строительства» руководствуется критерием завершенности работ по сооружению фундамента. Причем независимо от факта государственной регистрации права на объект органами Росреестра и наличия правоудостоверяющих документов. Примером тому определение Верховного Суда РФ от 29.04.2020 № 306-ЭС20-4219 по делу № А65-5503/2019, определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 309-ЭС19-28629, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016. При этом целесообразно соотнести применимость статьи 239.1 ГК РФ со степенью готовности объекта незавершенного строительством, так как между степенью готовности 1% и 99% существует большая разница. К сожалению, на сегодняшний день имеется только один обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020, в котором Верховный Суд Российской Федерации не освятил ряд вопросов, возникающих при применении ст. 239.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Застройщик может защищать свои права и интересы, возражая против иска об изъятии объекта незавершенного строительством, опираясь при этом на пп. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ. Требование о реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов не подлежит удовлетворению, если собственник докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Поэтому застройщику в случае однократного предоставления земельного участка для завершения строительства следует документарно фиксировать все случаи нарушения сроков рассмотрения его заявлений на оказание государственных или муниципальных услуг, неправомерные отказы должностных лиц, обжаловать их в вышестоящие органы и судебные инстанции, чтобы обеспечить доказательственную базу и судебную перспективу спора. Если требование об изъятии объекта незавершенного строительства все же будет удовлетворено, то вырученные от продажи объекта с публичных торгов средства либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов в соответствии с положениями п. 5 ст. 239.1 ГК РФ. Здесь имеется правовой пробел, так как законодатель ничем не ограничил организатора в размерах расходов проведение публичных торгов, что является коррупционным фактором, который предоставляет чиновникам право по своему субъективному усмотрению определять размеры этих расходов, а это может повлечь нарушение имущественных прав застройщика. Учитывая оборотоспособность объектов незавершенного строительства законодателю следует исключить возможность продажи (и иного распоряжения) этим объектом без одновременной уступки прав и обязанностей по однократно продленному для завершения строительства договору аренды земельного участка. Этот запрет будет гарантировать соблюдение интересов приобретателя, обеспечивая его осведомленность о дате истечения срока аренды земельного участка, после которого может быть инициирована процедура изъятия объекта незавершенного строительством и его продажа с публичных торгов.
Номер журнала Вестник науки №7 (40) том 2
Ссылка для цитирования:
Дорофеев М.М. О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИНУДИТЕЛЬНОГО ИЗЪЯТИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА // Вестник науки №7 (40) том 2. С. 64 - 72. 2021 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/4719 (дата обращения: 20.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2021. 16+