Макеев Д.С., Меллер Н.В.
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ И ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВНЕДРЕНИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ В НЕДВИЖИМОСТИ *
Аннотация:
в данной статье рассматриваются изменения на рынке строительства после введения эскроу-счетов. Также отображены положительные и отрицательные последствия изменения законодательства в сфере гражданского строительства
Ключевые слова:
эскроу-счет, договор долевого строительства, застройщик
УДК 33
Макеев Д.С.
студент 2 курса направления «Управление строительной организацией»
Тюменский индустриальный университет
(Россия, г. Тюмень)
Меллер Н.В.
к.э.н., доцент кафедры управления строительством
и жилищно-коммунальным хозяйством
Тюменский индустриальный университет
(Россия, г. Тюмень)
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ И ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ
ПОСЛЕДСТВИЯ ВНЕДРЕНИЯ
ЭСКРОУ-СЧЕТОВ В НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация: в данной статье рассматриваются изменения на рынке строительства после введения эскроу-счетов. Также отображены положительные и отрицательные последствия изменения законодательства в сфере гражданского строительства.
Ключевые слова: эскроу-счет, договор долевого строительства, застройщик.
Использование эскроу-счетов в строительном секторе появилось относительно недавно. Несмотря на то, что в 2014 году был разработан проект по внедрению эскроу-счетов, новые законодательные инициативы были приняты только в 2018 году. По изменениям в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Сущность изменений состоит в том, что банк, который является эскроу-агентом открывает счет для учета и хранения денежных средств, полученных от приобретателя недвижимости (депонента) с последующей передачей застройщику (6енефициару) при исполнении обязательств по договору (п. 1 ст. 860.7 ГK РФ).
Основные плюсы и минусы эскроу-счетов в строительстве:
Плюс в том, для регуляции взаимоотношений сторон изменения, решили про6лему гарантии обязательств между участником долевого строительства и застройщиком, а также безопасной оплаты договоренностей. Так, во всех случаях, эта гарантия становится гарантом регулирования взаимоотношений на законном основании, и систематизация процесса приобретения объектов недвижимости, например, для, так называемых дольщиков, необходимость защитить покупателя от недобросовестного застройщика стоит очень серьезно. Из информации на сайте Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации (в дальнейшем – Минстрой РФ), В РФ по данным на март 2021 года насчитывается порядка 51 тысячи дольщиков которые, инвестировали в 951 несданный или просроченный объект в 67 регионах Российской федерации [1. С.214].
Введение изменений позволит ликвидировать со временем всех недобросовестных застройщиков, а также, сделать стабильнее процесс по передаче дольщикам жилья и застраховать все средства участников долевого строительства. Принимая во внимание, что с июня 2019 года применение эскроу-счетов стало обязательным для всех застройщиков, уже можно сделать первые выводы о методике реализации данного законопроекта.
Во-первых, депонент открывает эскроу-счет в банке, при подписании договора долевого участия переводит средства на данный счет и они блокируются до выполнения застройщиком своих обязательств, а именно перевода объекта строительства из строящегося в введенный в эксплуатацию (п. 1 ст. 860.8 ГK РФ) [2].
Во-вторых, права на все средства принадлежат участнику долевого строительства только до того момента, пока объект не введется в эксплуатацию, но при этом, он не может распоряжаться этими средствами пока объект строится.
В-третьих, одностороннее приостановление, расторжение и взыскание денег не производится. Так как Законом допускается о6ращение взыскания не на сами средства, находящиеся на счете-эскроу, а на имущественное право (тре6ование) к эскроу-агенту по долгам 6енефициара (ст. 73.3)3.
В-четвертых, все средства застрахованы на случай проблем у банка, банкротства, аннулирования банковской лицензии.
Денежные средства выплачиваются в размере 100% находящихся на эскроу-счетах, но есть ограничение – не более 10 миллионов рублей.
Это гарантия как для граждан, так и для застройщиков. Участники долевого строительства получают свои квартиры вовремя, а застройщики получают средства сразу после сдачи дома.
Новый закон вводит следующие нормы:
Застройщик обязан заключить договор с банком, который будет финансировать строительство.
Вся информация по объекту находится в общем доступе и открыта для банка и участников долевого строительства.
При подписании договора все средства находятся на счете, который застройщик никак не может использовать.
Все строительные процессы идут за счёт застройщика, который обеспечен кредитными средствами.
Гарантом сохранения средств является банк.
Существуют и минусы использования эскроу-счетов
Если говорить изменениях в ФЗ №214, то можно отметить, что для строительной компании, которая смогла получить разрешение на строительство до первого августа 2018 года, было выгоднее строить объекты недвижимости по правилам до введенных изменений, по нему застройщик имел полной право пользоваться средствами дольщиков, но с важным замечанием – только целевое использование и на строительные работы.
Если говорить о строительстве после изменений, то следует отметить, что для строительных компаний использование эскроу-счетов стало не так выгодно, как было ранее.
Согласно текущему законодательству застройщик вправе привлекать деньги дольщиков, но при этом не может ими пользоваться, что повлияло на финансовую структуру в строительстве.
Создается ситуация, при которой получение средств участников долевого строительства для застройки домов и жилых комплексов имеет отлагательное условие, а те затраты, которые несет застройщик при строительстве дома, он возмещает либо сам, либо с помощью кредита, который зачастую берется у банка который хранит деньги по договору эскроу.
Договор эскроу прекращается в момент исполнения обязательств (п. 1 ст. 860.10 ГK РФ). Но помимо тех оснований, которые прописаны в Гражданском кодексе, он может прекратиться: 1) если договор долевого участия расторгнут; 2) и при отказе от договора в одностороннем порядке.
Но правила п. 1 и п. 2 статьи 859 ГK РФ указано, что к расторжению эскроу-счета не применяются. Это значит, его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке заинтересованными сторонами это делается для защиты участников эскроу взаимоотношений. И поэтому возникают недопонимания в трактовке данного законопроекта.
Также, с сентября 2019 года появились изменения в применении эскроу-счетов – строительные компании уже не могут получить заключение о том, что соответствуют критериям (ЗОСK) и уже не могут строить по старым нормам. Это значит, что все получают проектное финансирование и тут неизбежно увеличение цены за квадратный метр [3. с 70-71].
Механизм соответствия критериям 6ыл реализован Министерством строительства ЗОСK выдавались застройщикам «попроектно», при выполнении нескольких условий: объем выполненных строительных работ должен был быть не менее 30%, а количество проданных квартир в ГП должно было быть не менее 10%.
После введения эскроу-счетов стоимость на объекты строительства по данным Росстата выросла на 19% в среднем по России.
Дополнительные критерии, которые появились с введением изменений:
Требования к введению объекта в эксплуатацию ужесточены.
Также осталась необходимость отчислять средства в компенсационный фонд.
Банк по эскроу гарантирует сохранение средств до 10 миллионов рублей.
Возможные последствия реформы:
Участники долевого строительства приобретали на этапе котлована, с целью сэкономить средства и купить по минимальной стоимости, при введении эскроу-счетов такой возможности уже не представляется. И тот дисконт, который был ранее, нивелирован и уже такой выгоды при приобретении квартиры в новостройке клиентам не предоставляется. По данным Росстата стоимость с 2019 года на новостройки выросла на 19% [5. с. 5-12].
Застройщик не получает деньги напрямую, в связи с этим вынужден брать кредит, который в среднем составляет 10% и соответственно увеличивать свои расходы.
Не все банки могут выступать эскроу-агентом, так как это влечет за собой очень большую кредитную линию, соответственно объем финансирования ограничен и разрешения выдаются не всем застройщикам. В связи с этим не все застройщики получат финансирование, и не смогут продолжить свою деятельность и это скажется на количестве рабочих мест.
Но несмотря на минусы, стоит отметить, что эскроу-счета – эффективный механизм защиты прав и интересов участников долевого строительства, который обеспечивает сохранность всех средств.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Евразийское научное объединение Актуальные проблемы применения счета эскроу в контексте договора участия в долевом строительстве // Евразийское научное объединение 2020. №7 с. 213-217
Захаркина А.В. Договор условного депонирования (эскроу) – как основание возникновения сложного обязательства // Частное правою 2019. №4. С. 68-77
Имущественные отношения Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения. 2019. №2. С. 64-75
Минеева Л.С. Договор счета эскроу в строительстве // Издательство АНС «СибАК». 2020. №24 (59)
Наука без границ Влияние введения эскроу счетов в строительную отрасль // Наука без границ. 2020. №10 (38). С. 5-12
Makeev D.S.
2nd year student of the direction "Management of a construction organization"
Tyumen Industrial University
(Russia, Tyumen)
Meller N.V.
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of Construction Management
and housing and communal services
Tyumen Industrial University
(Russia, Tyumen)
POSITIVE AND NEGATIVE
IMPACT OF IMPLEMENTATION
ESCROW REAL ESTATE ACCOUNTS
Abstract: this article examines the changes in the construction market after the introduction of escrow accounts. It also shows the positive and negative consequences of changes in legislation in the field of civil engineering.
Keywords: escrow account, shared construction agreement, developer.
Номер журнала Вестник науки №12 (45) том 1
Ссылка для цитирования:
Макеев Д.С., Меллер Н.В. ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ И ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВНЕДРЕНИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ В НЕДВИЖИМОСТИ // Вестник науки №12 (45) том 1. С. 19 - 24. 2021 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/4964 (дата обращения: 19.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2021. 16+