Михайдаров Р.Р., Владимиров И.А.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ *
Аннотация:
в статье рассмотрены понятия государственной регистрации и кадастрового учета, а также актуальные аспекты правового регулирования государственной регистрации отдельных видов объектов недвижимости. Автором предлагаются конкретные варианты решения данных проблем, путем совершенствования данного правового института, в частности в связи с принятием Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Ключевые слова:
сделки с недвижимостью, государственная регистрация, недвижимое имущество
УДК 342.4
Михайдаров Р.Р.
Институт права
Башкирский государственный университет
(г. Уфа, Россия)
Владимиров И.А.
кандидат юрид. наук.,
доцент кафедры финансового и экологического права
Института права
Башкирский государственный университет
(г. Уфа, Россия)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация: в статье рассмотрены понятия государственной регистрации и кадастрового учета, а также актуальные аспекты правового регулирования государственной регистрации отдельных видов объектов недвижимости. Автором предлагаются конкретные варианты решения данных проблем, путем совершенствования данного правового института, в частности в связи с принятием Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Ключевые слова: сделки с недвижимостью, государственная регистрация, недвижимое имущество.
Вопрос правового регулирования государственной регистрации недвижимости является актуальной темой для нашей страны. Вызвано это тем, что сделки, связанные с недвижимым имуществом, являются большой частью хозяйственного оборота, следовательно, они оказывают влияние на работу правовой базы, непосредственно связанные с решением спектра вопросов, которые влияют на экономическое развитие государства. Говоря об основных теоретических аспектах данной темы, следует обозначить несколько основных определений, которые находят свое закрепление в рамках действующего российского законодательства (недвижимость, государственная регистрация, кадастровый учет). Так, под недвижимостью следует понимать объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно. К недвижимому имуществу относятся: здания, сооружения и земельные участки.
М.В. Бычкова под недвижимым имуществом понимает земельные участки, а также объекты, прочно связанные с землей, подлежащие обязательной регистрации, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций [1, с. 86]. В свою очередь, другой российский ученый С.Н. Максимов, считает, что недвижимое имущество – это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей [2, с. 514].
Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость. Права на недвижимость могут возникнуть или прекратиться с момента внесения записи в ЕГРН. То есть, у человека появляется право на приобретенное недвижимое имущество только после регистрации.
Кадастровый учет – это единая государственная система учета всех земель: федерального, муниципального и регионального уровней, где содержится полная информация о состоянии земель.
В соответствии с положением «Об Управлении ведения ЕГРН», которое было утверждено Приказом от 05.10.2017 №П/0450 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), осуществляется кадастровый учет или государственная регистрация прав на какие-либо участки земли, здания или объекты недвижимости, расположенные на территории какого-либо кадастрового округа.
В регистрации права собственности на недвижимость могут отказать по причине технической ошибки заполнения документации или неточности, связанной с изменениями в законодательстве.
Регистрация прав на недвижимость стала основным элементом правового режима недвижимости, это означает, что главной задачей правового оборота и регистрации прав на недвижимость считается защита имущественных прав участников.
Отсутствие системы и неправильное формирование правового института государственной регистрации недвижимости, повлияло на принятие норм, которые повлекли за собой неоднозначное толкование и сложность применения их на практике.
В отношениях, возникающих при государственной регистрации, есть две стороны: собственники недвижимости и обладатели на него иных прав, подлежащих регистрации. Такими лицами могут выступать граждане РФ, лица без гражданства, иностранные граждане, также субъекты РФ, иностранные государства и организации. Регистрационными органами являются федеральный орган в области регистрации прав и его территориальные органы.
Анализ федерального законодательства свидетельствует о том, что изменения в нормативную правовую базу оказывают положительное влияние на правовые аспекты в интересующей области, но они решают лишь частные проблемы, а не глобальные.
Проблемы государственной регистрации прав давно существуют на государственном уровне. Поэтому 13 июля 2015 года был принят Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие указанного выше нормативного правого акта было реализовано с целью решения большинства существующих на тот момент времени проблем.
Одной из распространенных проблем является недобросовестное поведение собственника [3, с. 201]. В данном случае речь идет о ситуациях, в которых один из участников сделки совершает неправомерные действия или уклоняется от ее проведения. Например, когда продавец недвижимости получает деньги и не спешит обращаться за государственной регистрацией в соответствующие органы, тем самым оттягивая завершение сделки.
К проблемам во время сделки купли-продажи можно отнести скрытие факта судебного разбирательства над недвижимостью, которую хочет приобрести покупатель. Отсутствие полной информации об объекте недвижимости, влечет за собой возникновение ситуаций, при которых регистрация объекта невозможна.
Зачастую федеральное законодательство и подзаконные акты принимаются в «сыром», неподготовленном виде, что создаёт сложности в регистрации определённых видов недвижимого имущества. К примеру, проблемы регистрации права собственности на машиноместа. С 2012 года регистрирующий орган на основании Письма Минэкономразвития России от 09.06.2011 № Д23-2475 «По вопросу государственной регистрации прав собственности на машино-места» регистрировал машиноместа как долю в праве общей долевой собственности в гаражном комплексе, то есть, собственник одного машиноместа в комплексе из 50 машиномест получал документ о регистрации на 1/50 доли в праве долевой собственности от общей площади комплекса, данная ситуация создавала значительные трудности при дальнейшей продаже этой доли, так как органы Росреестра обязывали получить нотариально заверенные согласия прочих собственников на отчуждение машиноместа, зачастую это невозможно было осуществить. Дополнительные сложности для собственника подобного машиноместа представлял налог на имущество, так как в отличие от налоговой ставки у машиноместа, зарегистрированного как отдельный объект, доля от общей площади гаражного комплекса воспринималась как доля в объекте коммерческого назначения; разница в выставленных налоговых платежах составляла в городе Уфа около 20 раз. Данный вопрос был упорядочен, так как с 1 января 2017 года начал действовать Федеральный закон о машиноместах и машиноместа вновь признали самостоятельным видом недвижимости [4].
При регистрации некоторых машиномест возникшие сложности, согласно Приказа Минэкономразвития России от 07.12.2016 №792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» из-за введения минимально и максимально допустимых размеров машиномест по длине и ширине, что в эпоху бурного развития автомобилестроения как с микроавтомобилями, так и достаточно габаритными автомобилями вызывало недоумение. Ряд застройщиков сталкивались с тем, что часть запроектированных машиномест в строящихся домах и комплексах не соответствовало данным требованиям Приказа Минэкономразвития, а поданные на государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве ее не проходили. В настоящее время данный норматив, после критики профессионального сообщества застройщиков, пересматривался регулятором и был отменён.
Также стоит рассмотреть случаи, когда регистрация направлена на пресечение незаконной деятельности в данной области. Эффективность деятельности должна быть достигнута с помощью упорядочивания регистрации и организации между правоохранительными и регистрирующими органами. Это должно благоприятно сказаться как на экономическую сторону, так и на правовую, что позволит сократить противоправные действия и защитит собственников, осуществляющих регистрацию права собственности на недвижимость.
Пресечение и предупреждение правонарушений, связанных с недвижимостью - первоочередная цель регистрационной системы. Возможность чёткого различия между правонарушениями, которые были совершены по незнанию, от умышленных правонарушений. За первый случай правонарушитель понесет гражданско-правовую ответственность, а во втором случает более серьезное – уголовное наказание. Регистрирующий орган может предупредить или выявить уголовное нарушение только после того, как проанализирует правоустанавливающий документ с точки зрения гражданского законодательства. Виды правонарушений представлены в таблице 1.
Таблица 1
Виды правонарушений, связанные с недвижимым имуществом
|
Вид правонарушения |
Пример правонарушения |
|
Уголовные правонарушения |
Кража, то есть завладение чужим имуществом без согласия собственника. |
|
Административные правонарушения. |
Несоблюдение обязанностей по регистрации имущества или отдельных его видов. |
|
Дисциплинарные проступки |
Повреждение собственности работодателя. |
|
Гражданско-правовые нарушения |
Препятствие собственнику использовать его собственность. |
Стоит выделить, что к целям регистрации прав на недвижимость также относится сбор налогов, которые формируются из средств, полученных от сделок, связанных с недвижимостью. Основной обязанностью физических и юридических лиц, является уплата налогов. Налоги, связанные с распоряжением и владением собственностью, составляют большую часть государственных доходов.
Для полноценного сбора средств, государство сформировало налоговые органы, располагающие наиболее полной информацией: о владельцах объектов и людей, обладающих другими правами на данный объект, об обстоятельствах, связанных с получением дохода (дарение, лизинг, и т.п.), происходящих с ними. Встречаются случаи осуществления владения объектами недвижимости (чаще новосозданными) без получения государственной регистрации. Вследствие этого налоговые службы, не получающие данные об объектах, не могут начислять необходимые налоги [5, с. 228-234].
В настоящее время большое значение в работе предпринимателей, юридических лиц и обычных граждан приобретают вопросы регистрации недвижимого имущества. Но несмотря на это, многие вопросы не вызывают большого затруднения, так как механизм их регистрации четко определен законодательным органом и проработан на практике (например, договоры купли-продажи зданий, квартир, земельных участков). А вот остальная часть требует продолжительной работы над ними: дополнительные разъяснения законодательства, выработка иных механизмов и т.д.
Приведённые выше примеры наглядно иллюстрируют несовершенство правоприменительной практики в части регистрации прав на отдельные виды недвижимости. Зачастую законодательство и подзаконные акты противоречат друг другу, многие нормативные документы избыточны. Основными мерами по недопущению подобных случаев считаем: глубокий анализ существующих правоотношений, общественные обсуждения законодательных инициатив с профессиональным сообществом застройщиков, риелторов, крупных собственников недвижимости, а также активное вовлечение в данную проблему экспертных советов при профильных комитетах ГД РФ, общественных советов при регистрирующем органе и проч. Институт государственной регистрации недвижимости является важнейшим механизмом регулирования отношений собственников с государством, от его слаженной работы зависят как интересы государства, так и защита конституционных прав на недвижимость конкретных граждан и юридических лиц.
Исходя из вышесказанного, процесс модернизации государственной регистрации недвижимости зависит от изменения концепции системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость, а также от предоставленных условий развития недвижимого имущества в интересах удовлетворенности потребностей граждан, помимо этого правовой охраны интересов граждан Российский Федерации.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Бычкова М.В. Исследование понятия «Коммерческая недвижимость» // М.В. Бычкова. – Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2009. – №4, 86 с.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости / С.Н. Максимов. – издательский центр «Академия», 2010, 514 с.
Шухарева А.Н. Недобросовестное поведение участника сделки как основание ограничения его прав [Электронный ресурс] // А.Н. Шухарева. – Юридическая техника. 2018. №12, 201 с.
Федеральный Закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 17.06.2016) [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.12. 2020).
Носков И.Ю. Правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество [Электронный ресурс] // И.Ю. Носков. – E-Scio. 2019. №4 (31), с. 228-234.
Mikhaydarov R.R.
Institute of Law
Bashkir State University
(Ufa, Russia)
Vladimirov I.A.
Candidate of Law.
Associate Professor of the Department
of Financial and Environmental Law
Institute of Law
Bashkir State University
(Ufa, Russia)
LEGAL REGULATION OF STATE REAL ESTATE REGISTRATION
Abstract: the article discusses the concepts of state registration and cadastral registration, as well as current aspects of legal regulation of state registration of certain types of real estate objects. The author suggests specific solutions to these problems by improving this legal institution, in particular in connection with the adoption of Federal Law No. 218 dated 13.07.2015 "On State Registration of real estate".
Keywords: real estate transactions, state registration, real estate.
Номер журнала Вестник науки №10 (55) том 1
Ссылка для цитирования:
Михайдаров Р.Р., Владимиров И.А. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ // Вестник науки №10 (55) том 1. С. 59 - 67. 2022 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/6241 (дата обращения: 20.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2022. 16+