Аиткужина А.А.
УТВЕРЖДЕНИЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ КАК СПОСОБ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ *
Аннотация:
в статье рассмотрены способы управления многоквартирными домами, выявлены достоинства и недостатки различных способов управления. Отдельно проанализировали такой орган управления многоквартирным домом, как совет многоквартирного дома, даны предложения по совершенствованию жилищного законодательства
Ключевые слова:
управляющая компания, многоквартиный дом, собственники помещений, товарищество собственников жилья, непосредственный способ управления
УДК 34
Аиткужина А.А.
магистрант кафедры гражданского права института права,
III курс, заочное отделение
Башкирский государственный университет
(г. Уфа, Россия)
УТВЕРЖДЕНИЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ КАК СПОСОБ РЕАЛИЗАЦИИ
ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
Аннотация: в статье рассмотрены способы управления многоквартирными домами, выявлены достоинства и недостатки различных способов управления. Отдельно проанализировали такой орган управления многоквартирным домом, как совет многоквартирного дома, даны предложения по совершенствованию жилищного законодательства.
Ключевые слова: управляющая компания, многоквартиный дом, собственники помещений, товарищество собственников жилья, непосредственный способ управления.
В условиях реформирования жилищных отношений особое звучание приобретают вопросы выбора способа управления многоквартирным домом. Собственники обязаны осуществить такой выбор. Именно от принятого решения будут зависеть дальнейшая реализация их жилищных прав, объем их правомочий при решении вопросов относительно общего имущества собственников помещений, сумма расходов на содержание такого имущества. Эти и другие вопросы предстоит решить собственникам помещений в многоквартирном доме. Однако в данных вопросах часто сложно разобраться даже специалисту, а что говорить о собственниках, которые не владеют профессиональными компетенциями в рассматриваемой сфере жилищных отношений.
В рамках правового регулирования управления многоквартирными домами следует отметить, что категория "управление" в сфере жилищных правоотношений имеет специфическое значение, определяемое особенностью объекта управления, в качестве которого выступает многоквартирный дом (далее по тексту МКД). МКД представляет собой технически сложный объект, состоящий из множества элементов и систем, ряд из которых может являться источником повышенной опасности, что обусловливает необходимость особой заботы со стороны не только государства, но и граждан, проживающих в МКД. К тому же жилье является одним из основных показателей уровня и качества жизни населения государства, является гарантом реализации конституционных прав граждан.
Все вышесказанное можно назвать предпосылками необходимости и обусловленности создания системы управления МКД, которая должна строиться на нормах жилищного законодательства с учетом сочетания интересов всех собственников и быть направлена на обеспечение сохранности МКД и безопасности жильцов.
В рамках организации управления многоквартирными домами необходимо отметить, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) определяет, что высшим органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в таком доме. При этом интересно отметить, что положения о данном органе находятся в главе 6 раздела II "Право собственности и иные вещные права на жилое помещение", что, по нашему мнению, не вполне логически обосновано тогда, когда в ЖК РФ есть раздел VIII "Управление МКД". Считаем, что необходимо иначе систематизировать нормы об управлении, убрав их из главы 6, включив в главу 8. Как было отмечено выше, во всех многоквартирных домах вне зависимости от выбранного способа управления высшим органом управления является такое собрание, к компетенции которого отнесены наиболее важные вопросы в сфере управления общим имуществом, и это правило императивно.
Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников МКД, содержатся в ст. 44 - 46 ЖК РФ. При этом буквальное толкование жилищных норм позволяет говорить, что общее собрание не вправе принимать решения, которые законом не отнесены к его компетенции.
Выбор и реализация формы управления жилищным фондом многоквартирного дома (МКД) осуществляется с участием различных субъектов: собственники помещений в МКД (включая органы власти); органы власти, реализующие функции регулятора данных отношений; управляющие жилищным фондом организации; другие субъекты, обслуживающие процесс управления. Собственники жилищного фонда в МКД являются обязательным субъектом, так как являются непосредственными потребителями услуг в сфере управления жилищным фондом. Учитывая российский и зарубежный опыт, можно утверждать, что процесс выбора и реализации собственниками жилищного фонда формы управления включает следующие этапы: формулирование цели управления жилищным фондом (индивидуально каждым собственником); формирование первичной организации собственников; согласование индивидуальных интересов и определение организацией собственников общей цели (группы целей) управления МКД; выбор способа управления. Далее процесс может следовать по двум разным направлениям:
1) Если выбран способ самоуправления собственниками жилья: формирование структур самоуправления (выбор руководителя, правления, контрольных органов, определение круга хозяйственных операций и соответствующих подразделений для их выполнения или подрядчиков); реализация отношений; смена способа управления (при необходимости).
2) В случае выбора способа управления организацией, являющейся внешней по отношению к собственникам: поиск и заключение договора с управляющей жилищным фондом организацией; формирование механизмов контроля за деятельностью управляющей организации; реализация отношений; смена управляющей организации или способа управления (при необходимости).
Считаем, что такая ситуация не вполне оправданна, так как в случае, если собственниками принято решение о выборе непосредственного способа управления, то общему собранию предстоит решать более широкий круг вопросов, которые ЖК РФ прямо не относит к его компетенции. Поэтому считаем, что необходимо добавить в ст. 44 ЖК РФ п. 6, сформулировав его следующим образом: "Общее собрание вправе принимать решения по иным вопросам, касающимся управления МКД, если относительно таких вопросов собственники приняли решение об отнесении их к компетенции такого собрания".
В связи с тем, что сфера управления МКД затрагивает интересы широкого круга лиц, имеет особую социально-экономическую значимость, представляет собой сложный конгломерат правовых отношений, имеющих много нюансов и практических аспектов реализации, в данной области должны осуществлять деятельность по управлению МКД профессиональные участники – управляющие организации. Управляющие организации подлежат строгому контролю, как со стороны самих собственников, так и со стороны государства, которых можно привлечь к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств с помощью действующих правовых механизмов. Отдавая "на откуп" сферу управления непрофессиональным участникам данного рынка услуг и работ, законодатель тем самым узаконивает нарушение жилищных прав граждан, которые неизбежны при таких формах управления как непосредственный способ управления и товарищество собственников жилья.
Таким образом, утверждение способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме – управление управляющей организацией, обеспечит максимальную гарантию реализации их жилищных прав.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 07.10.2022) // «Российская газета», № 1, 12.01.2005.
Гришаев С.П. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / С.П. Гришаев // СПС "ГАРАНТ". 2019.
Гришаев С.П. Управление многоквартирным домом / С.П. Гришаев // СПС "ГАРАНТ". 2019.
Крюкова Е.С. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) как способ управления многоквартирным домом / Е.С. Крюкова, И.В. Маркова, Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанов.
Кирсанов С. А. Зарубежный опыт управления многоквартирными домами // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2019. – ¹10. – С. 71-78.
Номер журнала Вестник науки №11 (56) том 1
Ссылка для цитирования:
Аиткужина А.А. УТВЕРЖДЕНИЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ КАК СПОСОБ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ // Вестник науки №11 (56) том 1. С. 107 - 111. 2022 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/6377 (дата обращения: 25.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2022. 16+