Зрюмова Е.Г., Шевелева Р.Н.
АНАЛИЗ РЫНКА АРЕНДЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. КАНСКА КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ ЗА ПЕРИОД 2021-2023 ГГ. *
Аннотация:
в работе представлен анализ рынка торговой недвижимости г. Канска. Авторами изучены объекты аренды, их характеристики, ценообразующие факторы. На основе проведенного исследования, сформулированы тренды развития рынка торговой недвижимости в г. Канске. Представленная работа может быть использована для расчета ставки аренды нежилых зданий и помещений
Ключевые слова:
рынок недвижимости, аренда, оценка, коммерческая недвижимость
УДК 332.62
Зрюмова Е.Г.
оценщик ООО «Эксперт-Оценка», эксперт СРО РОО
(г. Канск, Россия)
Шевелева Р.Н.
канд. экон. наук, заместитель директора по учебной работе
КГБПОУ «Канский политехнический колледж»
(г. Канск, Россия)
АНАЛИЗ РЫНКА АРЕНДЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Г. КАНСКА КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ ЗА ПЕРИОД 2021-2023 ГГ.
Аннотация: в работе представлен анализ рынка торговой недвижимости г. Канска. Авторами изучены объекты аренды, их характеристики, ценообразующие факторы. На основе проведенного исследования, сформулированы тренды развития рынка торговой недвижимости в г. Канске. Представленная работа может быть использована для расчета ставки аренды нежилых зданий и помещений.
Ключевые слова: рынок недвижимости, аренда, оценка, коммерческая недвижимость.
Анализ рынка недвижимости г. Канска проведен на основе базы данных коммерческих объектов, собранной из информации, полученной в ходе работы с сайтом www.avito.ru, а также информации предоставленной агентствами недвижимости г. Канска.
По конструктивным особенностям первичные объекты недвижимости представлены такими объектами недвижимости как: отдельностоящие здания, площадью от 200 кв. м. и выше; встроенные помещения, расположенные на первых этажах многоэтажных жилых домов; квартиры, расположенные на первых этажах жилых многоэтажных домов, переведенные в нежилой фонд.
Основными объектами аренды коммерческого назначения являются:
1) Торгово-офисные здания в Центральной части города: ЦУМ, ТД «Гадаловские ряды»; Торгово-офисные помещения магазин «Универсам»; Торгово-офисное здание «Старинный двор»; Торгово-офисное здание «Обувная фабрика»; Торгово-офисное здание «Александрия»; ТД «Волков и Волков»; Торговые здания «Центральный Рынок»;
2) Торгово-офисные объекты в районе Предмостной площади: Торгово-офисные помещения магазин «Старт»; Торгово-офисные помещения магазин «Золотой ключик»; Торгово-офисные помещения магазин «Универсам»;
3) Торгово-офисные здания в районе «Драмтеатра»: ТРЦ «Порт-Артур»; ТРЦ «Троя»;
4) Торгово-офисные объекты в районе «Стройтреста»: Торгово-офисные помещения магазин «Сибирячка»; Торгово-офисные помещения магазин «Тайга» и др.
Также на рынке аренды коммерческой недвижимости представлены объекты – встроенные помещения, площадью от 20 кв. м. до 120 кв. м., имеющие отдельный вход и, как правило, хорошее состояние. Подобные объекты предлагаются в аренду целиком, но бывают предложения части помещения. Чаще всего такие помещения используют небольшие фирмы для офиса, и различного вспомогательного и сервисного использования.
Отдельным сегментом на рынке аренды выступают объекты муниципальной собственности. Ставка «чистой» аренды составляет от 200 до 300 руб./м2/мес. Как правило, подобные объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, требуется ремонт внутренней отделки помещений, при этом договор заключается краткосрочный (не более 11 месяцев).
После сбора и анализа информации по ставкам аренды выявлены основные ценообразующие факторы:
- этаж расположения. Ставка аренды на первом этаже выше на 15-20% ставки аренды на 2-м и выше этажах. Стоимость аренды площадей на цокольных и подвальных этажах ниже на 30-50 % к аренде аналогичных объектов на первом этаже;
- месторасположение торговых точек внутри ТРК/ТЦ. Здесь, прежде всего, имеет значение уровень проходимости (относительно покупательских потоков и покупательской проходимости). Высокий у объектов, расположенных рядом с входом, лестницей/эскалатором, food-кортов и пр., низкий – в глубине объекта, на верхних этажах;
- от состояния и качества отделки арендуемого помещения/площади.
Такие факторы как наличие отдельного входа, отдельная охрана помещения, открытая планировка или изолированное помещение, наличие удобных подъездных путей и парковки зависят только от потенциальных арендаторов и направления их деятельности.
Первая группа – условно «чистая» аренда. Когда собственник получает арендную плату и не несет на себе расходы по текущему содержанию объекта, уплачивая только налоги. Такие условия аренды в городе типичны для объектов государственной и муниципальной собственности.
Вторая группа – условно «валовая» аренда. Когда собственник получает арендную плату и покрывает платежи по текущему содержанию объекта:
- налоговые платежи, страхование имущества, производятся в соответствии с действующим законодательством из арендной платы;
- текущие ремонты мест общего пользования, не связанные с улучшением арендованного помещения, производятся из средств, полученных от аренды;
- обеспечение безопасности (в т.ч. охрана в ночное время) включены в арендную плату;
- в арендную ставку включены все коммунальные платежи, управленческие расходы - заключение договоров, проведение платежей по договорам, налоговых отчислений и т.п.;
Условия валовой аренды типичны для коммерческих объектов в частной собственности. Операционные расходы для объектов, представленных в аренду, могут варьировать от состава расходов и степени загруженности первичного объекта (от 20 до 50%), т. е. величины распределения операционных расходов между арендаторами.
- высокие потоки, обеспеченные жителями населенного пункта и близлежащих районов. К данным объектам можно отнести коммерческую недвижимость в центре города – район площади им. Коростелева, рынка и ж/д вокзала, а также коммерческую недвижимость в правобережной части города в районе «Драмтеатра».
- средние потоки – обеспеченные жителями района. К таким объектам относятся магазины и офисы, расположенные в спальных жилых микрорайонах города – Северный, Предмостный, Северо – Западный, Солнечный и пр. А также объекты, расположенные на автобусных остановках, вблизи административных зданий.
- низкие потоки, обеспеченные жителями ближайших домов. Низкие покупательские потоки, характерны для объектов расположенных в глубине районов и в стороне от основных маршрутов движения населения.
Проведенный анализ рынка аренды торговой недвижимости г. Канска в сегменте – торговые площади в ТЦ/ТК/ТРЦ за период с 01.06.2021г. по 31.03.2023г. позволяет сделать следующие выводы:
- этаж расположения. Ставка аренды на первом этаже выше на 15-20% ставки аренды на 2-м и выше этажах. Стоимость аренды площадей на цокольных и подвальных этажах ниже на 30-50 % к аренде аналогичных объектов на первом этаже;
- месторасположение торговых точек внутри ТРК/ТЦ. Здесь, прежде всего, имеет значение уровень проходимости (относительно покупательских потоков и покупательской проходимости). Высокий у объектов, расположенных рядом с входом, лестницей/эскалатором, food-кортов и пр., низкий – в глубине объекта, на верхних этажах.
Таблица 1. Диапазон ставок аренды на коммерческую недвижимость
|
Показатель |
Период |
Диапазон предложений |
||
|
среднее |
минимальное |
максимальное |
||
|
Ставка аренды по ТЦ г. Канска, руб./кв. м в месяц |
2021 |
919 |
750 |
1200 |
|
2022 |
1 050 |
750 |
1500 |
|
|
2023 (1 кв.) |
1090 |
700 |
1500 |
|
Изменение величины арендной ставки в исследуемом периоде незначительное. В 2021г. рынок восстанавливался после пандемии короновируса 2020 г., а в периоде 2022 г.-1кв. 2023 ставки остались на одном уровне.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Номер журнала Вестник науки №5 (62) том 1
Ссылка для цитирования:
Зрюмова Е.Г., Шевелева Р.Н. АНАЛИЗ РЫНКА АРЕНДЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. КАНСКА КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ ЗА ПЕРИОД 2021-2023 ГГ. // Вестник науки №5 (62) том 1. С. 36 - 42. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/7982 (дата обращения: 19.04.2025 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+