Долунц Н.С.
Сравнительный анализ правового регулирования института ипотеки в Российской Федерации и Республике Армения *
Аннотация:
Данная статья посвящена изучению основного понимания правовой природы института ипотеки, а также проведен сравнительный анализ правового регулирования в Республике Армения и Российской Федерации. В статье также был рассмотрен институт права застройки земельного участка.
Ключевые слова:
ипотека, залог недвижимого имущества, правовая природы залога, право застройки земельного участка.
В классическом понимании ипотека – это залог недвижимого имущества, как обеспечение исполнения обязательства должника перед кредитором. В Республике Армения, институту ипотеке посвящена глава 15 в ГК РА, которая регулирует права о залоге. Во 2 параграфе данной главы установлены общие положения об ипотеке (статьи 260-272). В ГК РА дано несколько иное понятие института ипотеки. Так, согласно ст. 260 ГК РА: Ипотекой признаётся залог недвижимого имущества, а также право застройки земельного участка и право на покупку недвижимости из многоквартирного дома или подразделенного здания. Согласно п.1 ст. 1 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Предмет ипотеки содержит в себе наименование, место нахождения и, как правило, достаточное описание данного предмета для возможности идентификации. Однако, законодательство не раскрывает точного определения описания предмета, в связи с чем на практике возникает множество проблем с идентификацией заложенной недвижимости. Так, например, в Постановлении ФАС СЗО от 5 августа 2005 г. № А21- 5388/04-С2 указано: «Как видно из свидетельств от государственной регистрации права, ООО является собственником трех зданий, обозначенных разными литерами, расположенных по одному и тому же адресу. Однако в договорах аренды указан только адрес строений, в которых находятся передаваемые по договору помещения, без конкретизации литеры, кадастровых номеров строений». Договор аренды был незаключенным. Несмотря на то, что вышеприведенное постановление касается предмета договора аренды, тем не менее требования остаются аналогичными и к предмету ипотеки. Таким образом, описание предмета должно содержать в себе точный адрес и кадастровый номер недвижимости, площадь недвижимости (или ее части, которая и является предметом ипотеки), а в случае если предметом ипотеки является помещение – номер и этаж последнего. Важно отметить, что для заключения договора об ипотеке должно быть указано право залогодателя на предмет ипотеки, а также наименование государственного органа, осуществившим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оценка предмета договора об ипотеке как правило определяется в денежном выражении. Отсутствие оценки предмета ипотеки влечет невозможность заключения договора. При этом важно иметь ввиду следующие особенности при установлении оценки недвижимого имущества: Во-первых, в случае, если предметом ипотеки является государственная или муниципальная недвижимость, оценка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Во-вторых, оценка предмета должна быть установлена на момент заключения договора. Тем самым, исключаются иные условия установления оценки недвижимости, например, как определение оценки на момент реализации предмета ипотеки. В-третьих, в случае, если в договоре об ипотеке указаны несколько оценок предмета ипотеки, стороны должны определить одну оценку, являющуюся существенным условием заключения договора. Между тем, договор об ипотеке, может содержать в себе в качестве предмета ипотеки несколько объектов. В этом случае, очень часто возникают проблемы и споры в оценке предмета ипотеки – оценивается каждый объект предмета ипотеки или же дается общая оценка всех объектов предмета? Например, в Постановлении ФАС СЗО от 14 мая 2004 г. № А05-1619/03- 59/23: «Согласно договору об ипотеке, его предметом явились самостоятельные объекты недвижимости (всего 21 объект). Пунктом 4.23 договора определена общая стоимость всех объектов недвижимости. В совокупности все объекты недвижимости с находящимся в них оборудованием являются лесопильным заводом. Однако, как имущественный комплекс завод не зарегистрирован. В нарушение статьи 339 ГК РФ, пункта 3 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке не содержит оценки каждого объекта недвижимости и не определяет порядка определения их стоимости исходя из общей оценки имущества, несмотря на то, что свидетельство о государственной регистрации выдано на каждый объект недвижимости. При таких обстоятельствах следует признать, что стороны не достигли соглашения по существенному условию договора залога (цене), в связи с чем суд обоснованно и законно в порядке статьи 432 ГК РФ признал их незаключенными». Таким образом, чаще всего требуется оценка каждого объекта предмета ипотеки. Относительно правовой природы залога недвижимого имущества (ипотеки) в Российской Федерации и в Республике Армения, данный институт относится к ограниченному вещному праву. Однако, в отличие от России, в Армении существует право застройки земельного участка, которое на законодательном уровне появилось в 2006 году. Возникновение и необходимость этого права, заключается в том, что армянский законодатель пришел к новой модели понимания недвижимого имущества (I модель), которое предполагает, что без земли нет недвижимого имущества. В Российской Федерации же действует III модель, так как земельный участок и строения на нем являются самостоятельными объектами недвижимости. Однако, считаем нужным отметить, что при совершенствовании ГК РФ, российский законодатель не раз рассматривал вопрос об изменении модели понимания недвижимости, рассматривая следующую модель: признавать право собственности на строение за застройщиком и тем самым последний становится собственником строения, но не земельного участка, в связи с чем законодатель вынужден ввести понятие «временный собственник», что является чуждым для российского правопонимания, так как это понятие содержит элементы англо-саксонского права. Минусы III модели заключается прежде всего в том, что на практике возникают конфликты, в случаях если владелец земельного участка и строения на этом участке разные лица. В данном случае выигрывает всегда собственные строения, т.к. у него бессрочное право на строение, в отличие от собственника земельного участка. В Республике Армения ситуация иная – приоритет у собственника земли, в следствие чего, как правило, только он имеет право застраивать свой земельный участок, на основании чего возникали вопросы, может ли иное лицо осуществить постройку на чужом земельном участке?
Номер журнала Вестник науки №5 (5) том 3
Ссылка для цитирования:
Долунц Н.С. Сравнительный анализ правового регулирования института ипотеки в Российской Федерации и Республике Армения // Вестник науки №5 (5) том 3. С. 14 - 19. 2018 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/89 (дата обращения: 16.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2018. 16+